청주지방법원 2026타경50309. 청주시 청원구 우암동 195-6 소재 부동산으로, 사건 용도는 연립/다세대와 토지이며 감정평가상 철근콘크리트구조 4층 건물을 다가구주택 18가구로 이용 중입니다. 토지는 370㎡, 제1종일반주거지역이고 일괄매각 대상에 제시외 수목 및 건물도 포함됩니다. 현재 소유자는 김도중이며, 2016년 강제경매 매각으로 소유권을 취득한 당일 하나은행 채권최고액 360,000,000원의 근저당과 하나캐피탈 채권최고액 240,000,000원의 근저당이 설정됐습니다.

이번 경매의 말소기준권리는 2016.01.14. 하나은행 근저당입니다. 이후 설정된 배서윤의 전세권, 이정욱의 주택임차권, 현재 경매개시결정과 신한카드 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 이 사건은 18가구로 이용되는 다가구주택이고 점유관계 중 한 건의 전입·보증금이 확인되지 않아, 명세서의 “인수권리 해당 없음”과 별개로 그 점유자의 실제 전입·점유 시점은 입찰 전에 반드시 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

현재 권리관계의 기준점은 2016.01.14. 을구 34번 하나은행 근저당 360,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 하나캐피탈 근저당 240,000,000원이 설정됐고, 2020년 배서윤 전세권 52,000,000원, 2025년 이정욱 주택임차권 40,000,000원, 2026년 경매개시결정과 신한카드 가압류가 이어집니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실명 5명은 후순위, 미상 점유 1건은 보수적으로

실명으로 확인되는 임차인 5명의 확인 보증금은 합계 160,000,000원입니다. 다섯 명 모두 전입신고가 2016.01.14. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인도 없습니다.

또한 배서윤은 2020.01.13. 전세금 52,000,000원의 전세권자로 등기돼 있습니다. 이 전세권 역시 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산에서는 하나은행·하나캐피탈 다음 순위로 52,000,000원 전액 배당되는 것으로 산정돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다

감정가는 945,108,140원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 661,576,000원으로 감정가의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액 역시 661,576,000원입니다.

하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 내려왔으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 감정가는 평가 기준이고, 실제 환금 가능한 시장가격과 동일하지 않습니다. 특히 이 물건은 단일 아파트 한 호가 아니라 토지와 18가구 이용 건물을 함께 취득하는 구조라, 현재 최저가의 매력은 주변 다가구·다세대 수익물건의 실제 거래가와 임대현황을 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 661,576,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 총액 688,043,051원 중 652,560,240원이 배당되고 35,482,811원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 채권자의 잔존채권이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 집행비용은 9,015,760원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 우암초등학교 북동측 인근으로, 주위는 단독주택이 주를 이루는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로 현재 다가구주택 18가구로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 토지. 토지면적 370㎡, 제1종일반주거지역, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 578,500원/㎡입니다.
• 규제. 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
• 공부 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 ‘대’이나 현황 도로로 이용 중인 부분이 있습니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 일괄매각에 제시외 수목 및 건물이 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 최우선 확인. 전입일·점유개시일·보증금이 확인되지 않은 점유 1건은 대항력 가능·미상입니다. 현황조사와 주민등록 관련 원본을 대조해야 합니다.
• 소액임차인 배당 검토. 배당 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 실명 임차인들의 최우선변제 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 전세권 배당 확인. 배서윤 전세권 52,000,000원은 현재 계산상 전액 배당되며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 주변 다가구·다세대 및 토지 포함 거래와 실제 임대수익을 대조해야 합니다.
• 도로 이용 부분 확인. 공부상 ‘대’이나 현황 도로로 이용 중인 토지가 있어 실제 사용범위와 경계를 확인해야 합니다.
• 제시외 포함 범위 확인. 제시외 수목 및 건물이 일괄매각에 포함되므로 감정평가서의 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70%”는 아직 가격 답이 아니다

이 사건의 권리구조는 기준점이 명확합니다. 2016년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 하나캐피탈 근저당·배서윤 전세권·이정욱 임차권·신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 실명 임차인 5명도 모두 후순위 전입이며 매각물건명세서에는 매수인 인수권리가 해당 없음으로 기재돼 있습니다.

하지만 18가구 다가구주택에서 성명·전입·보증금 미상 점유 1건이 존재한다는 점은 단순한 아파트형 경매와 다른 부분입니다. 이 점유자만큼은 대항력 가능성을 열어두고 확인해야 합니다. 가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 661,576,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 이를 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원에 가깝게 정리돼 있지만, 미상 점유 확인과 별도의 시장가격 검증이 끝나야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.