40,600,000원
청주지방법원 2026타경50428. 율량동 한울아파트 301동 10층 1025호, 전용 30.33㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석은 “말소기준 이후 권리가 소멸한다”는 한 문장만으로 끝내면 안 됩니다. 이유는 근저당 설정일 2017.06.16보다 앞선 2017.05.24에 전입하고 확정일자를 받은 임차인 김민태가 있기 때문입니다. 임차보증금은 35,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 인정된 구조입니다.
그런데 현재 회차에서는 상황이 달라집니다. 최저매각가 40,600,000원을 기준으로 집행비용 1,130,800원을 먼저 제하고도 김민태의 보증금 35,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 지금 가격을 비교할 때는 단순 최저가가 아니라 실질취득 40,600,000원을 기준으로 보면 되고, 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 2회·3회 유찰 가격에서는 미배당 보증금이 생기므로 구조가 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 1144 한울아파트 301동 10층 1025호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 30.33㎡ · 제301동 제10층 제1025호 |
| 소유자 | 씨에스주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 40,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민태 / 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2017.06.16 제천농업협동조합 근저당권 39,600,000원입니다. 그런데 임차인 김민태는 그보다 앞선 2017.05.24 전입·확정일자를 갖고 있고, 임대차계약일도 2017.05.24, 점유개시일은 2017.05.30으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건에는 실제 임차인 1명의 선순위 대항력이 존재합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민태 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 35,000,000원 | 대항력 있음 전입 2017.05.24 | 우선변제 있음 확정 2017.05.24 · 배당요구 | 조건부 승계 현재 회차 인수 0원 |
② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 거래보다 낮다
한울아파트 301동 전용 30.33㎡의 최근 12개월 동일면적 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 54,275,000원, 최신 거래는 2026.08의 58,500,000원입니다. 현재 실질취득 40,600,000원은 최근 12개월 평균의 74.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 30.33㎡ | 12 | 58,500,000원 |
| 2026.08 | 30.33㎡ | 12 | 58,500,000원 |
| 2026.08 | 30.33㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2026.08 | 30.33㎡ | 8 | 47,000,000원 |
| 2026.07 | 30.33㎡ | 10 | 46,800,000원 |
| 2026.07 | 30.33㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 30.33㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2026.06 | 30.33㎡ | 9 | 54,000,000원 |
| 2026.06 | 30.33㎡ | 3 | 51,500,000원 |
| 2026.05 | 30.33㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 30.33㎡ | 10 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 30.33㎡ | 2 | 54,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 30.33㎡ | 12건 | 54,275,000원 |
실거래 범위는 46,800,000원~60,000,000원이고, 감정가 58,000,000원은 이 범위 안에 있습니다. 반면 현재 최저가이자 현재 실질취득액인 40,600,000원은 최근 12개월 최저 거래 46,800,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차 자체에는 가격 메리트가 존재하는 구조로 볼 수 있습니다. 단, 이 판단은 현재 인수액이 0원이라는 예상배당을 전제로 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,130,800원 |
| 1. 임차인 김민태 보증금 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 근저당 · 제천농업협동조합 | 39,600,000원 | 4,469,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 김민태 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 40,600,000원에서는 임차보증금 35,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 제천농업협동조합은 4,469,200원을 배당받고 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 예상배당입니다.
| 회차 | 매각가 | 김민태 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 40,600,000원 | 35,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 28,420,000원 | 27,508,440원 | 7,491,560원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 19,894,000원 | 19,135,908원 | 15,864,092원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 청원구 율량동 덕성초등학교 북서측 인근. 학교·아파트·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 난방·위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북동측·남동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로, 북서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 795,100원/㎡입니다.
- 환금성. 한울아파트301동은 299세대, 1998.12.12 준공이며 전용 30.33㎡ 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 최근 거래가격은 46,800,000원~60,000,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 추가 유찰을 분리해서 판단. 지금은 인수 0원이지만 2회 유찰 시 7,491,560원, 3회 유찰 시 15,864,092원의 인수가 발생합니다.
- 선순위 임차인 원본 확인. 전입 2017.05.24, 확정일자 2017.05.24, 점유개시 2017.05.30, 보증금 35,000,000원의 실제 임대차 및 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김민태와 강제경매 신청채권자 김민태가 동일인으로 기재되어 있으므로 신청채권의 성격과 관계인 여부를 확인하세요.
- 배당 변동 위험 확인. 현재 인수 0원은 예상배당에 따른 결과입니다. 당해세 등 선순위 배당요소가 추가되면 임차보증금의 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 배당순위를 원본으로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자가 누구인지 현장과 현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “현재는 싸지만, 더 유찰된다고 더 싸지는 구조는 아니다”
이 사건의 핵심은 가격과 권리를 동시에 봐야 한다는 점입니다. 현재 회차 최저가 40,600,000원에서는 임차인 김민태의 보증금 35,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득 40,600,000원은 최근 12개월 평균 54,275,000원의 74.8%로, 가격 자체는 최근 실거래보다 낮습니다.
하지만 이 물건을 일반적인 “유찰될수록 할인폭이 커지는 아파트”로 보면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 있기 때문에 2회 유찰 시 7,491,560원, 3회 유찰 시 15,864,092원이 매수인 인수액으로 생깁니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 순간부터는 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 수렴합니다. 여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인이라는 확인 포인트까지 있습니다. 결론은 “현재 회차 가격은 매력적이지만, 권리는 단순하지 않다.”입니다.
