청주지방법원 2026타경50435. 용암주공아파트1단지 105동 15층 1504호 아파트입니다. 현재 소유자는 정은진이며, 2022.03.03. 증여로 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2022.03.16. 삼성생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 49,500,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.11. 신한카드 가압류 11,191,376원과 2026.04.16. 임의경매개시결정이 등기됐으며, 둘 다 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 놓고 보면 매수인이 별도로 승계할 금액은 없습니다. 다만 임차관계에 대해서는 확인된 임차인 신고가 없고, 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 임차인이 있다고 단정할 사정은 없지만, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하는 절차는 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50435 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2108 용암주공아파트1단지 105동 15층1504호 |
| 도로명 | 충청북도 청주시 상당구 원봉로 52 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 49.8㎡ · 15층 건물 내 15층 1504호 |
| 소유자 | 정은진 (2022.03.03. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청권리자 | 삼성생명보험주식회사 |
| 청구액 | 44,841,361원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 경매의 말소기준은 2022.03.16. 삼성생명보험 근저당권입니다. 채권최고액은 49,500,000원이고 채무자는 정은진입니다. 그보다 뒤에 설정된 신한카드 가압류 11,191,376원과 삼성생명보험의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
청주용암주공1단지아파트(해누리) 동일면적 49.8㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 79,166,666원이고, 현재 최저가 70,700,000원은 그 평균의 89.3%입니다. 다만 가장 최근 2026.08 거래 중 하나가 70,000,000원이므로 현재 최저가는 최신 거래보다 700,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.8㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 49.8㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 14 | 82,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 8 | 77,500,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 49.8㎡ | 3 | 65,500,000원 |
| 2026.03 | 49.8㎡ | 10 | 101,000,000원 |
| 2026.03 | 49.8㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 49.8㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 49.8㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2026.02 | 49.8㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 49.8㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.8㎡ | 12건 | 79,166,666원 |
거래 범위는 65,500,000원~101,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 최저가 70,700,000원은 최근12개월 평균보다는 8,466,666원 낮지만, 2026.08 최신 거래 70,000,000원보다 700,000원 높습니다. 따라서 “평균 대비 10.7% 할인”만 보고 싸다고 판단하기보다는, 7천만원 전후의 최신 거래대와 직접 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 49,500,000원 | 49,500,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,191,376원 | 11,191,376원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,336,024원 |
현재 회차 70,700,000원 가정에서는 채권 총액 60,691,376원이 전액 배당되고, 소유자에게 8,336,024원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70,700,000원 | 60,691,376원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 12,492,196원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 27,071,950원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 늘어나지만, 현재 확인된 권리 구조에서는 그 부족액이 매수인에게 넘어오지 않습니다. 즉 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수는 0원입니다. 가격이 내려갈수록 권리비용이 추가되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용암초등학교 북동측 인근이며, 학교·근린생활시설·주택·아파트단지가 함께 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 피씨조 평스라브지붕 15층 건물의 15층 1504호입니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 보도와 차도가 분리된 왕복 4차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암1택지개발지구)이며 공시지가는 893,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 청주용암주공1단지아파트(해누리)는 600세대이고 사용승인 기준일은 1994.11.01.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래를 기준으로 상한 설정. 최근12개월 평균 79,166,666원보다 최저가는 낮지만, 최신 거래는 70,000,000원입니다. 현재 최저가 70,700,000원이 자동으로 저가매수 구간은 아닙니다.
- 단지 유찰 이력 점검. 평균 유찰 6.0회·낙찰률 0.0%라는 지표는 응찰 수요와 환금성 측면에서 보수적으로 봐야 할 근거입니다.
- 임차관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 최신본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 2회·3회 유찰 시 채권 미배당이 발생해도 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표의 소유자 잔여액은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 값이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보수적으로
이 사건은 권리구조 자체는 단순합니다. 2022년 삼성생명보험 근저당이 말소기준이고, 이후 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리도 없고, 예상 배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 101,000,000원에서 한 차례 유찰돼 70,700,000원까지 내려왔고 최근12개월 평균 79,166,666원의 89.3%라는 점만 보면 할인처럼 보입니다. 하지만 가장 최근 2026.08 거래 70,000,000원과는 사실상 같은 수준이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 합격, 현재 가격은 신중”으로 정리하는 편이 데이터에 맞습니다.
