35,055,000원
부산지방법원 2025타경101349. 부산 강서구 지사동 협성디에스엘리시안 105동 18층 1804호 아파트입니다. 감정가는 146,000,000원인데 네 차례 유찰돼 최저매각가는 35,055,000원까지 떨어졌습니다. 표면적으로는 최근 12개월 실거래 평균의 26.8%에 불과해 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건에는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이 있습니다. 임차인 김순영은 전입 2021.09.09, 확정일자 2021.08.17, 보증금 160,000,000원이며 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 35,055,000원을 기준으로 집행비용 1,030,990원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 34,024,010원입니다. 남는 보증금 125,975,990원은 매수인이 떠안는 구조입니다. 즉 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 임차인의 미배당액이 커지므로, 총 실질취득은 보증금 160,000,000원 수준에 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101349 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 지사동 1186 협성디에스엘리시안 105동 18층1804호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 25층 건물 내 18층 1804호 |
| 동일면적 비교 기준 | 59.9931㎡ |
| 소유자 | 정옥희 · 2016.09.20 소유권 이전 · 거래가액 171,490,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 35,055,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,150,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
이 사건의 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 김순영의 임대차계약일은 2021.08.14, 확정일자는 2021.08.17, 주민등록일과 점유개시일은 2021.09.09입니다. 임차권등기는 2023.09.13 접수됐고, 보증금은 160,000,000원입니다. 말소기준인 2025.04.25 강제경매개시결정보다 앞서므로 매각만으로 소멸하지 않고, 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순영 | 부동산 전부 | 160,000,000원 | 2021.09.09 / 2021.08.17 | 있음 · 2023.09.13 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 높다
협성·DS엘리시안 동일면적 최근 거래 12건은 2026.07~2026.08에 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 130,791,666원, 최저 거래는 110,000,000원, 최고 거래이자 최신 거래는 137,500,000원입니다. 감정가 146,000,000원도 최근 거래 최고보다 높고, 실질취득 기준인 약 160,000,000원은 그보다 더 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.96㎡ | 19 | 137,500,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 7 | 127,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 6 | 128,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 22 | 135,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 20 | 137,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 19 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 8 | 133,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 130,791,666원 |
여기서 최저가÷최근 시세 26.8%라는 지표는 가격 메리트 근거가 될 수 없습니다. 최저가가 내려간 만큼 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 이동하기 때문입니다. 최근 실거래 최고가 137,500,000원보다도 실질취득 약 160,000,000원이 높으므로, 이 사건은 “4회 유찰돼 싸진 아파트”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합쳐 보면 최근 시세보다 높은 아파트”로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35,055,000원 | 125,975,990원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 24,538,500원 | 136,303,193원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 17,176,950원 | 143,532,235원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 35,055,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,030,990원 |
| 1. 임차인 김순영 보증금 | 160,000,000원 | 34,024,010원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,150,272원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김순영은 34,024,010원을 배당받고 부족분 125,975,990원이 남습니다. 이 부족분은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 지사동 녹산초등학교 남동측 인근으로, 주변은 산업단지·아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 협성·DS엘리시안은 1,277세대이며 사용승인일은 2015.04.17입니다. 동일면적 최근 거래 표본은 12건입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 지방산업단지, 지원시설구역 등에 해당하며 북측 약 20미터, 서측 약 15미터 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 18층이며 위생·급배수, 소화전, 승강기, 공동현관, 도시가스 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 35,055,000원에만 시선을 두지 말고 배당 부족분 125,975,990원 인수를 함께 반영해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김순영의 보증금 160,000,000원, 전입 2021.09.09, 확정일자 2021.08.17 및 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시 매각가는 더 낮아지지만 인수액은 각각 136,303,193원, 143,532,235원으로 늘어납니다.
- 시세 상한 점검. 최근 12개월 평균 130,791,666원, 최신 거래 137,500,000원과 비교하면 실질취득 약 160,000,000원은 높은 수준입니다.
- 현재 이용상태 재확인. 감정평가 현장조사 당시 내부 확인이 곤란했으므로 내부 이용상황과 관리상태를 응찰 전 재확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수액을 보라”
이 물건의 최저가는 35,055,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균의 26.8%라는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김순영의 보증금은 160,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 125,975,990원을 매수인이 인수합니다. 추가 유찰이 진행돼 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조이므로, 실질취득은 약 160,000,000원 수준에 묶입니다.
최근 동일면적 12건의 평균은 130,791,666원이고 최신·최고 거래도 137,500,000원입니다. 따라서 이 사건은 “4회 유찰이라 싸다”라고 평가할 수 없습니다. 권리상 인수액이 크고, 실질취득이 최근 거래 범위를 웃돈다는 점이 결론을 좌우합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 높다. 이 사건의 핵심은 바로 그 차이입니다.
