청주지방법원 2026타경50440. 진천군 덕산읍 옥동리 45-26, 도로명 용몽로 156-23에 있는 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 분류는 연립/다세대 + 토지이며 감정 이용상태는 단독주택(다가구주택), 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 4층입니다. 토지는 429.0㎡이고 지목은 대, 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다.
등기 흐름만 놓고 보면 기준은 분명합니다. 2018.11.07. 설정된 하나새마을금고 채권최고액 456,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 국민은행·홍흥기· 소상공인시장진흥공단의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 다가구 형태답게 점유관계가 복잡하고, 그중 두 점유자는 전입일 자체가 확인되지 않아 이 부분이 권리분석의 실질적인 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50440 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 덕산읍 옥동리 45-26 · 충청북도 진천군 덕산읍 용몽로 156-23 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택)으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 4층 |
| 토지 | 429.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이규리 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,021,413,400원 / 714,989,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 377,522,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 2018.11.07.
말소기준권리는 을구 1번 하나새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 456,000,000원이며 토지 옥동리 45-26과 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 이후 국민은행 50,393,784원, 홍흥기 306,000,000원, 소상공인시장진흥공단 12,573,225원의 가압류는 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 10건은 대항력 없음, 2건은 가능·미상
확인된 임차인·점유자 기록은 12건입니다. 전입일이 확인된 10건은 모두 2018.11.07. 말소기준 이후 전입이어서 대항력 없음으로 판정됩니다. 반면 남궁혁과 프린츠는 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상이므로 대항력 가능·미상입니다. 이 두 건은 낙찰 전 반드시 보완 확인해야 합니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김숙희 · 202호 전체 | 2023.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이익희 · 205호 전체 | 2020.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 남궁혁 · 301호 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박지예 · 303호 전체 | 2025.01.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 프린츠 · 401호 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이동희 · 402호 전체 | 2025.02.28 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| (주)월드큐텍 · 404호 전체 | 2025.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주성환 · 점유부분 미상 | 2025.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김순옥 · 주거 | 2020.09.09 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 확정 2020.09.04 · 배당요구 2026.06.01 | 인수 없음 |
| 강인석 · 점유부분 미상 | 2024.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| THAGUNNA DINESH SINGH · 점유부분 미상 | 2025.11.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| MUKHIYA NIRAJ · 점유부분 미상 | 2025.11.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 가격 구조 — 현재 최저가는 감정가의 70%
감정가 1,021,413,400원에서 한 차례 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 714,989,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70%이고, 2회 유찰 시 500,492,299원, 3회 유찰 시 350,344,609원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 이 물건은 다가구 형태의 점유관계 확인이 핵심이므로 낮아진 최저가 자체를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 714,989,000원 | 705,439,110원 | 119,527,899원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 500,492,299원 | 493,087,376원 | 331,879,633원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 350,344,609원 | 344,639,784원 | 480,327,225원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 714,989,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,549,890원 |
| 1. 근저당 · 하나새마을금고 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 50,393,784원 | 50,393,784원 |
| 3. 가압류 · 홍흥기 | 306,000,000원 | 199,045,326원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 12,573,225원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 824,967,009원 중 채권자 예상배당은 705,439,110원, 미배당은 119,527,899원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진천군 덕산읍 두촌리 LH진천천년나무4단지 서측 인근으로, 농경지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북서측으로 도보 약 3분 내외 거리에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 4층으로, 외벽 치장벽돌 붙임, 내부 벽지 도배, 바닥 장판·타일, 샷시창호 마감이며 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 429.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 196,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합형)이며 가축사육제한구역과 준보전산지가 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 2건 확인. 남궁혁·프린츠의 전입일, 실제 점유개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류와 주민등록 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유 다수. 대항력 없음으로 판정된 점유자도 보증금·계약관계가 확인되지 않은 경우가 많아 명도 협의 범위를 사전에 점검해야 합니다.
- 김순옥. 보증금 50,000,000원, 확정일자 2020.09.04, 전입 2020.09.09, 배당요구 2026.06.01입니다. 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 채권자 명칭. 하나새마을금고와 하나동산새마을금고 표기를 경매기록에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제가 현재 배당계산에는 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 점유자 배당관계는 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “점유 리스크 0”은 다르다
이 물건은 감정가 1,021,413,400원에서 한 차례 유찰되어 현재 714,989,000원까지 내려왔고, 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 깔끔해 보입니다.
하지만 실제 판단의 중심은 4층 다가구주택의 점유관계입니다. 확인된 기록 중 10건은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 남궁혁·프린츠는 전입일·보증금이 미상이어서 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 소멸 구조는 명확하지만 점유 리스크 확인이 끝나지 않은 물건입니다. 현재 최저가 70%라는 숫자보다, 두 미상 점유자의 권리관계를 먼저 확정하는 것이 입찰 판단의 선행조건입니다.
