37,800,000원
청주지방법원 2026타경50453. 청주시 청원구 율량동 한울아파트 301동 2층 227호, 전용 30.33㎡ 아파트입니다. 감정가는 54,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 37,800,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.06.16 설정된 제천농업협동조합 근저당권 61,200,000원이며, 이후 신한은행 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 여태옥이 확인되고 전입일은 2015.09.18입니다. 말소기준권리인 2017.06.16보다 앞선 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로는 대항력 가능·미상으로 다루는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50453 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 1144 한울아파트 301동 2층 227호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 30.33㎡ · 지하2층, 지상12층 건 내 2층 227호 |
| 사용승인일 | 1998.12.12 |
| 소유자 | 김남형 · 2017.05.17 매매 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 37,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 61,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2017.06.16 제천농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2026.04.09 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2026.04.22 현재 사건의 임의경매가 개시됐습니다. 2020.09.21 신한은행 가압류 84,501,049원은 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 선순위 전입, 보증금이 핵심 미확정값
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 여태옥 | 2015.09.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2015.09.18은 말소기준권리 2017.06.16보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 현재 자료에서는 선순위 전입 사실은 확인되나 보증금이 얼마인지, 낙찰 후 배당으로 얼마나 소멸하고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
같은 면적 30.33㎡의 최근 거래 12건 평균은 54,275,000원입니다. 현재 최저가 37,800,000원은 최근 12개월 평균의 69.6%입니다. 최신 거래는 2026.08 58,500,000원이며, 최근 표본 최저는 46,800,000원, 최고는 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 30.33㎡ | 12 | 58,500,000원 |
| 2026.08 | 30.33㎡ | 12 | 58,500,000원 |
| 2026.08 | 30.33㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2026.08 | 30.33㎡ | 8 | 47,000,000원 |
| 2026.07 | 30.33㎡ | 10 | 46,800,000원 |
| 2026.07 | 30.33㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 30.33㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2026.06 | 30.33㎡ | 9 | 54,000,000원 |
| 2026.06 | 30.33㎡ | 3 | 51,500,000원 |
| 2026.05 | 30.33㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 30.33㎡ | 10 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 30.33㎡ | 2 | 54,000,000원 |
| 평균 | 30.33㎡ | 12건 | 54,275,000원 |
따라서 낙찰가 자체만 놓고 보면 최근 거래권보다 낮습니다. 하지만 이 사건은 선순위 전입임차인의 보증금이 미상입니다. 가격 메리트는 임차보증금 인수 여부를 확인한 뒤에야 최종 판단할 수 있습니다. 저가 낙찰가와 안전한 실질취득가는 같은 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,080,400원 |
| 을구 4번 근저당권 · 제천농업협동조합 | 61,200,000원 | 36,719,600원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 84,501,049원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 145,701,049원, 채권자 예상배당은 36,719,600원, 미배당은 108,981,449원입니다. 이 계산에는 임차인의 보증금이 확인되지 않아 반영되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 37,800,000원 | 36,719,600원 | 108,981,449원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 26,460,000원 | 25,583,720원 | 120,117,329원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 18,522,000원 | 17,788,604원 | 127,912,445원 |
유찰이 거듭될수록 낙찰가는 낮아지지만 채권 미배당액은 커집니다. 다만 후순위 채권자의 미배당 자체가 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 매수인 관점의 핵심은 후순위 채권이 아니라 선순위 전입임차인의 보증금입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 30.33㎡입니다.
- 입지. 청주시 청원구 사천동 사천초등학교 남서측 인근 제2종일반주거지역에 위치하며, 주위에 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하2층·지상12층 건물이며 사용승인일은 1998.12.12입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 795,100원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입임차인 원본 확인. 여태옥의 보증금·실제 점유관계·전입 유지 여부·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금의 인수액이 확인되면 낙찰가에 더해 실제 총취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 확인. 명시 인수권리 해당사항 없음과 선순위 전입임차인 있음이 함께 기재돼 있으므로 그 법적 의미와 조사 경위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 54,275,000원, 최신 거래 58,500,000원과 비교하되 임차인 인수액을 뺀 단순 낙찰가만으로 수익성을 판단하지 마세요.
- 명도. 실제 점유자가 있는 물건이므로 낙찰 후 점유관계에 따른 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 임차보증금 확인이 먼저”
현재 최저가 37,800,000원은 최근 동일면적 거래 평균 54,275,000원의 69.6%로, 숫자만 놓고 보면 가격 경쟁력이 있습니다. 등기상 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 결론을 좌우하는 것은 가격표가 아니라 2015.09.18 선순위 전입임차인입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 매수인의 최종 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 따라서 현 단계 평가는 “가격은 매력적이지만 권리 확인 전 보류”가 맞습니다. 선순위 임차관계가 해소되거나 인수액이 확정되어야 비로소 현재 최저가의 할인폭을 온전히 가격 메리트로 인정할 수 있습니다.
