청주지방법원 2026타경50473. 청주시 흥덕구 강서동 ‘가경아이파크5단지’ 502동 10층 1004호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 608,000,000원입니다. 소유자는 정해영이며, 2023년 소유권을 취득한 뒤 2023년 7월 25일 주식회사신한은행 명의로 채권최고액 301,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026년 6월 2일 한국주택금융공사에 이전됐지만, 기준권리 자체의 성격을 바꾸지는 않습니다.
매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음이고, 임차인도 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 별도로 떠안을 보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다. 가격 면에서는 최근 동일 면적 12건의 평균이 627,166,666원이고 최신 거래가 652,000,000원이어서, 신건 최저가 608,000,000원은 최근 시세 범위 안에서 비교 가능한 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50473 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 583 가경아이파크5단지 502동 10층1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.7993㎡ · 지상29층 중 10층 |
| 소유자 | 정해영 (거래가액 311,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 608,000,000원 / 608,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한종수 / 23,008,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 현재 자료에서 확인되는 말소기준권리는 2023.07.25. 주식회사신한은행의 채권최고액 301,400,000원 근저당권입니다. 이 권리는 2026.06.02. 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 2026.04.29. 한종수의 강제경매개시결정과 2026.06.25. 12,142,465원 가압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 실거래 최저보다는 높다
가경아이파크5단지 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 단지는 925세대이고, 사용승인일은 2023.02.23입니다. 비교 표본은 전용 84.8㎡대와 면적이 일치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.87㎡ | 21 | 652,000,000원 |
| 2026.08 | 84.8㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 24 | 595,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 29 | 648,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 22 | 645,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 22 | 635,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 12 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 23 | 635,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 23 | 615,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 14 | 608,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 9 | 615,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 14 | 608,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 627,166,666원 |
최근 12건의 실거래 범위는 595,000,000원~652,000,000원이고 평균은 627,166,666원입니다. 현재 최저가 608,000,000원은 최근 평균의 96.9%이며, 최신 거래 652,000,000원보다 낮습니다. 반면 실제 거래 중 595,000,000원 사례가 있어, 608,000,000원이 최근 시장의 절대 최저 구간은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 608,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,480,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 301,400,000원 | 301,400,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 한종수 | 23,008,219원 | 23,008,219원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 한종수 | 12,142,465원 | 12,142,465원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 262,969,316원 |
현재 회차 608,000,000원 가정에서는 표시된 채권액이 모두 배당되고 소유자 잔여액은 262,969,316원입니다. 1회 유찰 486,400,000원과 2회 유찰 389,120,000원 시나리오에서도 계산상 채권 부족액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북공업고등학교 서측 인근이며, 주위에 근린생활시설·아파트·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상29층 중 10층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 제2종일반주거지역·가경서부지구 지구단위계획구역·도시개발구역입니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로 아파트 및 아파트상가 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,350,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 925세대 단지이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 확인. 말소기준 근저당과 한국주택금융공사로의 권리이전, 매각물건명세서상 인수권리 없음 여부를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 627,166,666원, 최신 거래 652,000,000원, 실거래 최저 595,000,000원을 함께 놓고 응찰가를 판단하세요.
- 신건 회차. 현재 최저가 608,000,000원이며 1회 유찰 시 486,400,000원, 2회 유찰 시 389,120,000원 시나리오입니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유상태와 인도 가능 시점은 현장 및 현황조사 원본으로 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 거래권 안
이 물건의 핵심은 분명합니다. 임차인 없음, 명시 인수권리 없음, 매수인 인수액 0원. 말소기준 이후의 강제경매개시결정과 가압류도 매각으로 소멸해 권리분석은 단순한 편입니다. 가격 역시 신건 최저가 608,000,000원이 최근 12개월 평균 627,166,666원의 96.9%이고, 최신 거래 652,000,000원보다 낮아 최근 시세 대비 불리한 출발은 아닙니다. 다만 595,000,000원의 최근 실거래도 존재하므로 ‘권리가 깨끗하다’는 이유만으로 가격 메리트를 과대평가할 필요는 없습니다. 권리는 합격, 가격은 실제 호가·층·상태까지 확인해 응찰가를 정하는 물건입니다.
