청주지방법원 2026타경50547. 율량5단지선광로즈웰2차 503동 5층503호 아파트입니다. 감정가는 403,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 282,100,000원입니다. 등기상 소유자는 박동석이며, 2018.07.11. 거래가액 290,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 감정평가상 본건은 아파트로 이용 중이며 건물은 지상25층, 사용승인일은 2014.11.17.입니다.
권리 흐름에서 기준이 되는 것은 2020.08.12. 설정된 고준금 근저당권 100,000,000원입니다. 이 권리 이후 한국전력공사·주식회사나노티앤피·주식회사 하나은행의 가압류, 고준금 근저당권에 대한 가처분, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리 및 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 주성동 336 율량5단지선광로즈웰2차 503동 5층503호 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 84.9768㎡ · 지상25층 중 5층 |
| 소유자 | 박동석 · 2018.07.11. 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 282,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 207,051,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 | 율량5단지선광로즈웰2차 · 417세대 · 2014.11.17. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 자료상 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계까지 단정할 수는 없습니다. 반면 매각물건명세서가 명시한 인수권리는 해당사항 없음이고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 등기상 인수 부담은 확인되지 않지만, 현장 점유 확인은 별도로 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 69.5%
같은 단지 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 406,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.07. 405,000,000원이고, 제공된 12건의 거래 범위는 390,000,000원~425,000,000원입니다. 현재 최저가 282,100,000원은 최근 12개월 평균의 69.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 405,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 14 | 425,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 15 | 417,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 408,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 17 | 404,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 24 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 16 | 425,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 21 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 7 | 403,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 3 | 393,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 22 | 414,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 평균 | 84.9768㎡ | 12건 | 406,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 282,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,749,400원 |
| 2. 근저당권 · 고준금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국전력공사 | 32,100,210원 | 32,100,210원 |
| 4. 가압류 · 주식회사나노티앤피 | 23,210,000원 | 23,210,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 18,752,953원 | 18,752,953원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,287,437원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 174,063,163원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 103,287,437원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 잔여금은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 282,100,000원 | 174,063,163원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 197,470,000원 | 174,063,163원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 138,229,000원 | 135,493,794원 | 38,569,369원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 채권자 미배당 38,569,369원이 발생하는 것으로 계산돼 있지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 주성중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상25층, 사용승인일 2014.11.17.이며 도시가스 난방·위생 및 급배수·공동승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 6차선, 남서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(청주율량2지구)입니다. 공시지가는 1,327,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래. 동일 평형 최근 12개월 거래 12건, 평균 406,166,666원이며 최신 거래는 2026.07. 405,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 현재 최저가 282,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 406,166,666원의 69.5%입니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2020.08.12. 고준금 근저당권과 이후 가압류·가처분·경매개시결정의 상태를 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당의 소유자 잔여 103,287,437원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 달라질 수 있습니다.
- 회차 비교. 현재 회차 282,100,000원, 2회 유찰 시 197,470,000원, 3회 유찰 시 138,229,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 거래보다 낮다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 동시에 1회 유찰된 현재 최저가 282,100,000원은 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 406,166,666원의 69.5%로 내려와 있습니다.
다만 임차인 신고 내역이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 입찰 전에는 점유 상태와 인도 조건을 직접 확인해야 합니다. 결론적으로 등기상 인수 부담은 0원, 가격은 최근 실거래 대비 낮은 구간이며, 최종 판단의 변수는 현장 점유와 개별 호수의 실제 상태입니다.
