청주지방법원 2026타경50560. 청주시 서원구 분평동 ‘대승스카이빌’ 101동 8층 813호, 전용 34.89㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김영순이며 2021년 8월 23일 삼성생명보험주식회사 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 청주축산업협동조합 가압류와 2026년 삼성생명보험주식회사 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 등기에는 근저당·전세권·가압류·경매개시 등 여러 기록이 있었지만 이미 등기부상 말소돼 현재 입찰의 핵심 인수위험으로 연결되지 않습니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당 없음으로 확인됩니다. 임차인도 없어 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50560 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 분평동 275-1 대승스카이빌임대아파트 101동 8층813호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 34.89㎡ · 지하1층/지상15층 중 8층 |
| 소유자 | 김영순 (2021.08.23. 소유권이전 · 거래가액 59,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 40,632,226원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.23. 삼성생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 46,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.08.23. 삼성생명보험주식회사 근저당권이고, 그 뒤의 청주축산업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 시세 아래
대승스카이빌 동일 면적 34.89㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 67,750,000원, 최신 거래는 2026년 8월 63,000,000원이며, 현재 최저매각가 55,300,000원은 최근 12개월 평균의 81.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 34.89㎡ | 11 | 63,000,000원 |
| 2026.08 | 34.89㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 34.89㎡ | 12 | 76,000,000원 |
| 2026.05 | 34.89㎡ | 15 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 34.89㎡ | 15 | 71,000,000원 |
| 2026.04 | 34.89㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2026.04 | 34.89㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2026.04 | 34.89㎡ | 9 | 72,500,000원 |
| 2026.03 | 34.89㎡ | 15 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 34.89㎡ | 3 | 60,500,000원 |
| 2026.02 | 34.89㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 34.89㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.89㎡ | 12건 | 67,750,000원 |
표본의 거래 범위는 60,000,000원~80,000,000원입니다. 현재 최저가 55,300,000원은 이 최근 거래 범위의 최저값보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 81.6% 수준입니다. 임차인 인수가 없으므로 현재 회차에서 실질취득 기준도 최저가와 동일한 55,300,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,400원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 46,200,000원 | 46,200,000원 |
| 2. 가압류 · 청주축산업협동조합 | 9,534,732원 | 7,704,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 55,734,732원 가운데 53,904,600원이 배당되고 1,830,132원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구액은 40,632,226원이지만, 배당 계산은 근저당 채권최고액 46,200,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 55,300,000원 | 53,904,600원 | 1,830,132원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 38,710,000원 | 37,613,220원 | 18,121,512원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 29,525,478원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족이 곧바로 낙찰자의 보증금·채무 승계로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북고등학교 북서측 인근 제2종일반주거지역에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상15층 건물의 8층 813호이며 사용승인일은 2001.06.26.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측·서측 약 8m, 남측 약 10m, 남동측·북동측 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 751,900원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역에 포함되고, 지구단위계획구역 및 소로1류·소로2류와 접합니다.
- 현황. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 대승스카이빌 306세대이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 60,000,000원~80,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2021.08.23. 삼성생명보험주식회사 근저당이 말소기준권리인지 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 67,750,000원, 최신 거래 63,000,000원, 최근 거래 최저 60,000,000원을 현재 최저가 55,300,000원과 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 소형 면적 환금성. 전용 34.89㎡의 실제 수요층과 8층 개별 호수의 내부상태를 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 시세 아래
이 사건의 핵심은 복잡한 권리관계가 아니라 현재 가격을 어디까지 인정할 것인가입니다. 임차인이 없어 보증금 승계가 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2021.08.23. 삼성생명보험주식회사 근저당권이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격 측면에서는 1회 유찰된 최저가 55,300,000원이 최근 12개월 실거래 평균 67,750,000원의 81.6%이고, 최신 거래 63,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 신건 감정가 79,000,000원 때와 달리 현재 회차는 실거래 대비 가격 여유가 확인됩니다. 다만 2001년 사용승인, 전용 34.89㎡라는 물건 특성을 감안해 내부상태·점유·관리비를 확인한 뒤 실제 응찰가를 정하는 것이 적절합니다. 권리는 합격, 현재 가격도 검토 가능한 구간.
