부산지방법원 2025타경101467. 대신에코팰리스 14층 1406호, 전용 41.31㎡의 업무시설(오피스텔-주거용)입니다. 숫자만 보면 감정가 179,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 최저가 21,060,000원까지 내려온 극단적 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가보다 선순위 임차보증금을 먼저 봐야 합니다. 임차권자 이은영은 2021.07.30 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 160,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 2025.05.22 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서 대항력을 갖춰, 배당으로 전액 회수되지 않는 금액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 21,060,000원에서 집행비용 779,080원을 먼저 제외하면 임차인에게 20,280,920원이 배당되고, 보증금 부족분 139,719,080원이 남습니다. 따라서 낙찰대금 21,060,000원과 인수액을 합친 부담은 160,779,080원입니다. 낙찰가만 계속 내려가더라도 임차인에게 배당되는 금액이 줄면서 인수액이 늘어나는 구조라, 이 사건의 경제적 취득가는 임차보증금 160,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 14층 1406호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔-주거용) · 전용 41.31㎡ · 18층 건물 내 14층 |
| 사용승인 | 2018.11.27 |
| 소유자 | 서왕석 (2019.06.27 매매, 거래가액 190,000,000원 · 2019.08.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 21,060,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 190,156,359원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 핵심은 을구 1번 이은영의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.07.03, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.07.30이고, 임차보증금은 160,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.08.03 접수됐으며, 배당요구도 확인됩니다. 그러나 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 부족분이 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은영 | 제1406호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2021.07.30 / 2021.07.30 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 잔액 인수 |
② 유찰이 반복돼도 실질취득은 거의 그대로다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 21,060,000원 | 139,719,080원 | 160,779,080원 |
| 7회 유찰 시 | 14,741,999원 | 145,923,357원 | 160,665,356원 |
| 8회 유찰 시 | 10,319,399원 | 150,266,350원 | 160,585,749원 |
표면 낙찰가는 21,060,000원에서 14,741,999원, 다시 10,319,399원으로 떨어지지만 인수액은 반대로 139,719,080원에서 145,923,357원, 150,266,350원으로 증가합니다. 그래서 낙찰가가 더 내려가는 것만으로는 총 부담이 크게 줄지 않습니다. 이 물건은 유찰 횟수가 가격 메리트로 곧바로 연결되지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
③ 실거래 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
대신에코팰리스 전용 41.31㎡ 실거래는 2건입니다. 2021.10 거래가 160,560,000원, 2022.04 거래가 165,000,000원이며 평균은 162,780,000원입니다. 현재 회차 실질취득 160,779,080원은 이 평균의 약 98.8%, 최신 거래 165,000,000원의 약 97.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 41.31㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2021.10 | 41.31㎡ | 9 | 160,560,000원 |
| 평균 | 41.31㎡ | 2건 | 162,780,000원 |
표면 최저가만 비교하면 실거래 평균의 12.9%에 불과하지만, 그것은 이 사건의 가격을 잘못 읽는 방식입니다. 실제 비교 대상은 160,779,080원의 실질취득입니다. 실거래 평균 162,780,000원과의 차이는 크지 않습니다. 특히 확인되는 동일 면적 거래가 2건뿐이고 최신 거래가 2022.04이므로, 단순히 “감정가 대비 88% 할인”이나 “최저가가 2천만원대”라는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 779,080원 |
| 1. 임차인 이은영 보증금 | 160,000,000원 | 20,280,920원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 190,156,359원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 이은영의 미배당 보증금은 139,719,080원으로 계산되며, 해당 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 190,156,359원은 이 가정에서는 배당되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설이며 실제 이용상태는 오피스텔-주거용입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 부산광역시 서구 부용동2가 소재 부민초등학교 북서측 인근으로, 주상용 건물·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 동대신역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 14층 1406호이며 사용승인일은 2018.11.27입니다. 승강기·화재탐지·옥내소화전·스프링클러·도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 13미터 폭 포장도로에 접하고 주차시설이 되어 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 일부 필지는 중로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 대신에코팰리스는 총 85세대이며 확인되는 동일면적 실거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 총 부담 계산. 현재 회차 기준 21,060,000원에 낙찰되더라도 보증금 미배당 139,719,080원을 인수해 실질취득은 160,779,080원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회 유찰 시 낙찰가 14,741,999원, 8회 유찰 시 10,319,399원으로 내려가지만 인수액이 동시에 늘어 총 부담은 약 1.61억원 수준입니다.
- 임차권 원본 확인. 이은영의 전입일·확정일자·임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수하는 보증금 잔액도 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 시세 판단. 확인되는 전용 41.31㎡ 거래는 2021.10의 160,560,000원과 2022.04의 165,000,000원입니다. 표면 최저가가 아니라 실질취득가를 이 거래들과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,106만원 낙찰”이 아니라 “약 1.61억 취득”
이 사건의 숫자 가운데 가장 위험한 것은 21,060,000원이라는 최저가입니다. 그것만 보면 감정가 179,000,000원 대비 11.77%에 불과해 엄청난 할인처럼 보이지만, 실제로는 대항력 있는 임차인의 160,000,000원 보증금이 가격의 대부분을 결정합니다. 현재 회차에서는 139,719,080원을 매수인이 인수해 실질취득이 160,779,080원이고, 7회·8회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어 총 부담은 약 1.61억원 수준에 머뭅니다.
확인된 동일면적 실거래 평균은 162,780,000원, 최신 거래는 165,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 이보다 소폭 낮지만 차이가 크지 않고 거래 표본도 2건입니다. 이미 6회 유찰된 주거용 오피스텔이라는 점까지 감안하면, 이 물건을 “감정가 대비 88% 할인된 물건”으로 평가하는 것은 잘못입니다. 핵심은 단 하나입니다. 최저가가 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 실질취득가로 판단해야 합니다.
