의정부지방법원 2025타경64239. 고양시 덕양구 화정동 은빛마을아파트 537동 1층 102호입니다. 20층 아파트 건물의 1층 호실로, 감정가는 646,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 452,200,000원입니다. 등기 흐름의 기준점은 2010.07.14. 설정된 우리은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리이고, 2025년 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 눈에 띄는 과거 등기는 국민은행 근저당의 말소·회복 과정입니다. 2006년 설정된 국민은행 근저당은 2009년 말소됐다가 신청착오를 원인으로 회복등기가 있었지만, 이후 2010.07.14. 을구 7번에서 해지를 원인으로 다시 말소되었습니다. 따라서 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 및 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원과 결론이 일치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64239 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화정동 870 은빛마을아파트 537동 1층102호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 화중로 164 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 20층 건물 내 1층 102호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유관계 | 박영숙 13분의 3 · 정제리현배·정지연·정지원·정현근·정현선 각 13분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 646,000,000원 / 452,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제사십차유동화전문유한회사 / 98,315,306원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 회복등기도 최종 말소
말소기준은 2010.07.14. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 국민은행의 과거 회복 근저당은 을구 7번에서 해지로 말소됐습니다. 이후 하나은행 근저당도 2025.11.10. 해지로 말소되었고, 현재 경매개시결정은 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 — 1회 유찰로 70%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 646,000,000원, 현재 최저매각가는 452,200,000원으로 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 316,540,000원(49%), 3회 유찰 시 221,578,000원(34.3%)입니다.
하지만 이 사건에는 동일 평형의 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세를 확인할 수 있는 비교값이 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실제 입찰가의 적정성은 은빛마을 동일 면적·유사 층의 최근 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 452,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 316,540,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 221,578,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 452,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,922,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 | - | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 325,278,000원 |
현재 최저가 452,200,000원을 가정하면 집행비용 6,922,000원과 우리은행 근저당 120,000,000원이 반영되고, 소유자 교부 잔여는 325,278,000원으로 계산됩니다. 을구 6번은 채권액 미상으로 배당 계산에서 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화중초등학교 북측에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리에 지하철 3호선 화정역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 20층 아파트의 1층 102호이며 사용승인은 1995.11.13입니다. 위생·급배수·소화전·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 북측 및 서측 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·화정능곡택지개발 지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가 452,200,000원이 감정가의 70%라고 해서 곧바로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 동일 단지 최근 거래와 반드시 대조해야 합니다.
- 을구 6·7 원본 대조. 국민은행 근저당의 회복등기와 2010.07.14. 해지 말소 흐름을 등기부 원본에서 다시 확인해 권리 순서를 최종 점검하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인으로 실제 점유·명도 상대를 확인하세요.
- 공유자 관계. 소유권은 박영숙 외 5인의 공유 형태입니다. 낙찰 후 인도·협의 과정에서 실제 점유자를 특정하는 절차가 필요할 수 있습니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 조세관계는 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 법원 기록을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 필요하다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2010년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 매수인이 떠안을 권리와 법정지상권은 없습니다. 과거 국민은행 회복등기도 같은 날 해지 말소가 확인돼 최종 인수액은 0원으로 정리됩니다.
현재 가격은 한 번 유찰된 452,200,000원, 감정가의 70%입니다. 하지만 이 숫자만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 만큼 이번 사건의 핵심은 “권리는 통과, 시세 검증은 필수”입니다. 권리의 단순함과 가격의 저렴함을 같은 의미로 보지 않는 것이 중요합니다.
