대전지방법원 2025타경508. 아산시 방축동 남산현대아파트 104동 6층 601호입니다. 감정가 190,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 133,000,000원, 감정가의 70%입니다. 등기부상 현 소유자는 이월열이고, 2021.03.25 소유권이전 당시 거래가액은 167,000,000원입니다. 같은 날 설정된 정우새마을금고 근저당권 100,800,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 김민수 근저당권들과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격 쪽에서는 신건과 상황이 다릅니다. 현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 170,428,571원보다 37,428,571원 낮고, 평균의 78.0%입니다. 2026.08 최신 거래 177,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 약 75.1% 수준입니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 구간보다 8.6% 낮아진 흐름이므로, 과거 전체 평균 177,125,000원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경508 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 방축동 134-1 남산현대아파트 104동 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.995㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실겸 화장실2·발코니 · 13층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 이월열 · 2021.03.25 소유권이전 · 거래가액 167,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.03.25 설정된 정우새마을금고 근저당권 100,800,000원입니다. 이후 김민수 명의의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한효동 | 2021.03.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 전입자는 1명입니다. 한효동의 전입일은 2021.03.26으로 말소기준권리 2021.03.25보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 전입자의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이고, 배당표 역시 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 최종 명세서 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세
남산현대 동일 면적 약 85㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 177,125,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근인 최근 12개월 7건 평균 170,428,571원과 2026.08 최신 거래 177,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 9 | 177,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 170,428,571원 |
현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.0%이며, 최근 12개월 거래 중 최저인 150,000,000원보다도 17,000,000원 낮습니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 현재 최저가와 같은 133,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 실거래 기준으로 가격 할인 여지가 분명한 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 근저당 · 정우새마을금고 | 100,800,000원 | 100,800,000원 |
| 2. 근저당 · 김민수 | 45,000,000원 | 29,538,000원 |
| 3. 근저당 · 김민수 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김민수 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 190,800,000원 중 130,338,000원이 배당되고, 미배당액은 60,462,000원입니다. 현재 계산상 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방축동사거리 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 13층 건물 중 6층 601호이며, 승강기·지하주차장·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측과 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 폭 약 8m 내외의 단지 내 도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 특이사항 없습니다.
- 토지. 공시지가 606,500원/㎡, 토지면적 6,864.0㎡이며 아파트용 건부지로 이용 중입니다.
- 단지. 남산현대는 332세대, 1998.11.25 준공입니다. 동일 면적 실거래가 지속적으로 확인되지만 최근 시세는 이전 구간보다 8.6% 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 133,000,000원은 최근 시세의 78.0%지만, 최근 가격 추세 -8.6%를 감안해 낙찰 경쟁으로 할인폭을 과도하게 소진하지 않는 것이 핵심입니다.
- 임차인 보완 확인. 한효동은 대항력은 없으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 배당 변화. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2021.03.25 정우새마을금고 근저당이 말소기준인지, 이후 김민수 근저당 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
- 현장 상태. 감정상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없지만, 실제 내부 상태와 점유관계는 입찰 전 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리 안전 + 유찰 할인, 다만 하락 추세 확인”
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.03.25 정우새마을금고 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 전입자 한효동도 기준권리 다음 날 전입해 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 따라서 권리 측면의 매수인 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격은 감정가 190,000,000원에서 한 번 유찰된 133,000,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 평균 170,428,571원의 78.0%여서 신건과 달리 실거래 대비 할인 여지가 생겼습니다. 다만 최근 시세 자체가 이전 구간보다 -8.6% 하락한 상태이므로, 과거 전체 평균을 기준으로 지나치게 공격적인 입찰가를 쓰는 것은 경계해야 합니다. 권리는 양호, 가격은 매력 구간, 최종 변수는 하락 추세와 임차 보완 확인입니다.
