대전지방법원 2025타경12487. 아산시 신창면 아산코아루에듀파크 105동 13층 1301호 아파트입니다. 감정가 181,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 126,700,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 164,708,333원이고, 현재 최저가는 그 평균의 76.9%입니다. 2026년 8월 최신 거래도 154,000,000원으로 확인돼, 현재 회차는 최근 거래가격대보다 낮은 구간에 들어와 있습니다.

권리의 기준점은 2021.08.13. 설정된 신정순 명의 근저당권, 채권최고액 60,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 엔에이치농협캐피탈 가압류, 임의경매개시결정, 윤관중의 소유권이전청구권가등기는 모두 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준권리는 2021.08.13. 을구 7번 근저당권입니다. 근저당권자는 신정순, 채권최고액은 60,000,000원입니다. 이후 2024년 신용보증기금 9,671,262원 가압류와 엔에이치농협캐피탈주식회사 21,813,014원 가압류, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 윤관중 소유권이전청구권가등기가 이어집니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 6명 확인

같은 105동 13층 1301호에 전입·점유가 확인되는 사람은 6명입니다. 이들의 전입일은 모두 2021.08.13. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 표시돼 있습니다. 따라서 현재 정리상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 사람이 있어 실제 점유관계와 명도 난도는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 76.9%

아산코아루에듀파크 전용 84.99㎡의 최근 거래 12건 평균은 164,708,333원입니다. 현재 최저매각가 126,700,000원은 이 최근 12개월 평균의 76.9%입니다. 최신 거래는 2026년 8월 154,000,000원이며, 최근 표본의 최저 거래는 150,000,000원, 최고 거래는 184,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)

현재 최저가 126,700,000원을 가정하면 위 배당 대상 채권 91,484,276원은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 32,641,924원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

현재 회차에서는 배당 대상 채권이 전액 충족되지만, 추가 유찰되면 미배당이 발생합니다. 다만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 표시돼 있습니다. 즉 유찰에 따라 변하는 핵심은 채권자 배당과 가격이지, 매수인이 떠안는 보증금이나 권리액은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신창중학교 북동측 근거리에 있고, 주변은 아파트단지·근린생활시설·중소규모공장·자연림·농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근 온천대로변에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 건물의 13층 1301호이며, 사용승인일은 2009.01.30입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·소방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 북측으로 폭 약 25m의 온천대로와 접하고 단지 내 도로와 연결돼 있으며 도로관리 상태는 양호합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역을 포함하고 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 기재돼 있습니다.
• 단지 규모. 아산코아루에듀파크는 700세대이며 동일 평형 최근 12건의 거래가 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격. 현재 최저가 126,700,000원은 최근 12개월 평균 164,708,333원의 76.9%입니다. 신건보다 가격 여유가 생긴 회차입니다.
• 점유자 확인. 같은 호에 6명이 확인되므로 실제 거주자, 임대차계약 관계, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자. 6명 모두 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 원본 서류 대조가 필요합니다.
• 가등기. 2026.01.02. 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리 이후이나 담보가등기 종류 확인 필요 경고가 있으므로 원본을 확인해야 합니다.
• 명시 인수권리. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
• 현장 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의해 기재됐습니다. 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격은 좋다, 점유 확인이 승부처”

이 물건은 감정가 181,000,000원에서 한 번 유찰돼 126,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 164,708,333원의 76.9%여서, 가격만 놓고 보면 신건보다 확실히 매력적인 구간입니다. 권리도 말소기준권리 이후 가압류와 가등기가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액이 0원으로 정리돼 있습니다.

다만 이 사건은 임차인이 없는 깨끗한 공실형이 아닙니다. 같은 호에 전입·점유가 확인되는 6명이 있고, 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 여기에 2026.01.02. 가등기의 종류 확인 필요 경고까지 있습니다. 따라서 결론은 가격은 합격, 권리는 대체로 소멸형, 점유·가등기 원본 확인은 필수입니다. 현재 회차의 가격 메리트를 살리려면 입찰 전에 실제 점유관계와 매각물건명세서·등기부 원본을 마지막으로 대조해야 합니다.