233,100,000원
대전지방법원 2025타경12548. 천안시 동남구 신부동 ‘신부 디 이스트’ 202동 2층 201호 아파트입니다. 소유자는 윤선영 씨이고, 소유권이전 등기는 2019.07.18 이루어졌습니다. 최초 수협은행 근저당 189,200,000원은 2020.02.21 해지로 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2020.02.19 설정된 한화생명보험주식회사 근저당 253,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 페퍼저축은행 근저당과 두 건의 가압류는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 333,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 233,100,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 324,500,000원 대비 71.8%이고, 최근 실거래 최저 288,000,000원과 최신 거래 339,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 실질취득 기준 금액 역시 233,100,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12548 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신부동 986 신부 디 이스트 202동 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 74.88㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 윤선영 · 소유권이전 등기 2019.07.18 (매매 원인 2018.05.16) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 233,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험주식회사 / 187,553,277원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2018.05.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019년 수협은행 근저당은 2020.02.21 이미 말소되어 현재 인수 판단의 기준이 아닙니다. 말소기준은 2020.02.19 한화생명보험 근저당입니다. 이후 2022년 페퍼저축은행 근저당, 2024년 신용보증기금·충남신용보증재단 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 233,100,000원
신부디이스트의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 324,500,000원, 최신 거래는 2026.08 339,000,000원, 최근 거래 중 최저는 288,000,000원, 최고는 345,000,000원입니다. 현재 최저매각가 233,100,000원은 최근 12개월 평균의 71.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.88㎡ | 25 | 339,000,000원 |
| 2026.07 | 74.95㎡ | 6 | 332,000,000원 |
| 2026.07 | 72.7㎡ | 5 | 288,000,000원 |
| 2026.07 | 72.7㎡ | 5 | 288,000,000원 |
| 2026.07 | 72.7㎡ | 25 | 323,000,000원 |
| 2026.07 | 72.7㎡ | 13 | 331,000,000원 |
| 2026.07 | 74.88㎡ | 19 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 72.7㎡ | 7 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 72.7㎡ | 17 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 72.7㎡ | 18 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 72.7㎡ | 19 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 74.88㎡ | 12 | 333,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 324,500,000원 |
감정가 333,000,000원은 최근 12개월 평균 324,500,000원과 최신 거래 339,000,000원 사이에 놓여 있습니다. 그러나 현재 회차는 감정가 70%인 233,100,000원까지 낮아졌습니다. 최근 시세 비교의 핵심 수치는 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래인데, 현재 최저가는 두 기준 모두보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,063,400원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 253,200,000원 | 229,036,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 151,200,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 17,430,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 471,830,000원 중 예상 배당액은 229,036,600원이고, 미배당액은 242,793,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 187,553,277원이 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시 매각가는 163,170,000원, 채권자 배당액은 160,085,620원으로 신청채권자 청구액을 모두 충족하지 못하는 시나리오가 됩니다. 3회 유찰 시 매각가는 114,219,000원, 채권자 배당액은 111,819,934원입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. ‘산안동 행정복지센터’ 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 빌라 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 시내간선도로에 버스정류장이 소재해 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 신부디이스트는 2,144세대, 사용승인일 2018.05.30입니다. 본건 동측에는 신부 디 이스트 1단지가 위치하며 단지 관리는 1단지와 통합 운영됩니다.
- 도로. 단지 동·서·남측으로 왕복2차선 포장도로를 통해 접근 가능하며 도로의 폭·계통·연속성은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며 중로2류·중로3류·소로3류와 접합니다. 공시지가는 1,150,000원/㎡입니다.
- 건물. 급배수·위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비, 소화전설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 특이사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.02.19 한화생명보험 근저당 253,200,000원이 말소기준이며, 2019년 수협은행 근저당은 이미 말소됐는지 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 2층 가격 보정. 최근 거래 표본에는 중·고층 거래가 다수 포함돼 있으므로 최근 평균 324,500,000원을 그대로 대상 호수 가치로 등치하지 마세요.
- 현재 가격 기준. 최저가 233,100,000원은 최근 12개월 평균의 71.8%이고 최근 거래 최저 288,000,000원보다 낮습니다. 권리 인수액은 0원입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당 242,793,400원이 발생하지만 이는 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 시세 아래
이 사건은 권리구조와 가격이 모두 비교적 명확합니다. 말소기준은 한화생명보험 근저당이고, 이후 페퍼저축은행 근저당과 두 건의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 1회 유찰로 감정가 333,000,000원에서 233,100,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 324,500,000원의 71.8%이고, 최신 거래 339,000,000원 및 최근 거래 최저 288,000,000원보다 낮습니다. 다만 대상 호수는 2층이고 감정평가상 임대관계가 미상이므로, 권리 인수 0원이라는 장점과 실제 점유·층별 가격 차이를 분리해 확인하는 것이 최종 입찰 판단의 핵심입니다.
