대전지방법원 2025타경12583. 천안시 동남구 청수동 극동아파트 103동 13층 1304호, 전유부분 84.81㎡대 아파트입니다. 이병화 씨가 2017년 거래가 153,000,000원에 소유권을 취득한 날 하나은행 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 페퍼저축은행 근저당, 충남신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저가는 감정가 159,000,000원에서 한 차례 유찰된 111,300,000원입니다. 권리만 보면 매수인에게 넘어오는 금액이 없기 때문에 실질취득도 현재 최저가와 같은 111,300,000원으로 볼 수 있습니다. 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

임차인 조사상 등재된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 확인됩니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 기타참고에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래

극동1차 동일 평형 84.81㎡·84.63㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 146,833,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해 최근 12개월 8건 평균 146,375,000원과 최신 거래를 기준으로 봅니다.

현재 최저가 111,300,000원은 최근 12개월 평균 146,375,000원의 76.0%입니다. 최신 거래 135,000,000원과 비교해도 약 82.4% 수준입니다. 감정가 159,000,000원은 최근 12개월 평균을 웃돌지만, 한 차례 유찰되면서 현재 가격은 시세 아래로 내려왔습니다.

③ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 하나은행 예상배당에 투입되고, 후순위 페퍼저축은행과 충남신용보증재단에는 예상배당이 없습니다. 총 채권액 189,586,678원 중 예상 배당액은 108,941,800원, 미배당은 80,644,878원이지만 이 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아니며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청수초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 건축물현황도에는 침실3·거실·주방/식당·욕실·현관·창고 등이 표시돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 13층이며 사용승인일은 1992.01.17입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비 등이 있습니다.
• 단지·거래. 극동1차는 450세대이며 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 146,375,000원, 최신 거래는 135,000,000원입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,366,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유 재확인. 임차인 조사상 등재 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균 146,375,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선 비교하세요. 시장 추세는 -0.9%입니다.
• 내부 상태. 현장 방문 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 수리 여부와 내부 상태 확인이 필요합니다.
• 공부 차이. 1동 12층 면적의 등기·건축물대장 표기가 38.152㎡와 381.152㎡로 상이하므로 원문을 대조하세요.
• 배당과 인수 구분. 현재 시나리오에서 채권 미배당 80,644,878원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 이미 시세 아래

이 물건의 핵심은 “미배당이 크더라도 매수인 인수는 0원”이라는 점입니다. 말소기준인 2017.02.16. 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 최저가 111,300,000원이 곧 계산상 실질취득가입니다.

가격도 신건 감정가 단계와는 달라졌습니다. 한 차례 유찰된 현재 가격은 최근 12개월 평균의 76.0%, 최신 거래의 약 82.4%입니다. 따라서 권리와 가격 모두 긍정적 요소가 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -0.9%로 하락하고 있고, 1992.01.17 사용승인 건물이며 내부를 직접 확인하지 못한 상태라는 점 때문에 가격 할인분을 그대로 수익으로 간주해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력이 있으나 내부 상태·점유·공부 차이를 확인한 뒤 응찰가를 정할 물건입니다.