대전지방법원 2025타경12599. 천안시 동남구 목천읍 신계리 연합초원아파트 102동 5층 504호입니다. 감정가 67,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,900,000원입니다. 소유자는 김형원이며, 2024.07.26 거래가액 56,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024.08.08 삼성화재해상보험주식회사 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 국세 압류, 기술보증기금 가처분, 국민건강보험공단 압류, 신한카드 가압류, 삼성화재해상보험의 임의경매개시결정, 천안시 압류가 이어집니다. 등기 순서상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금 압류 가운데 당해세가 존재하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있으므로, 등기상 소멸과 배당상 위험은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12599 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 166-22 연합초원아파트 102동 5층504호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제5층 제504호 · 아파트 1개호로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층 지상6층 건물의 제5층 |
| 소유자 | 김형원 · 2024.07.26 매매 · 거래가액 56,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 46,900,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 40,419,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 2024.08.08 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 43,120,000원입니다. 그 뒤 등록된 국세 압류, 기술보증기금 가처분, 국민건강보험공단 압류, 신한카드 가압류 9,777,058원, 경매개시결정, 천안시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 46,900,000원으로 감정가 67,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 만큼 감정가 대비 가격은 낮아졌지만, 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다.
등기상 확인되는 과거 거래가액은 2022.07.22 매매 56,000,000원과 2024.07.26 매매 56,000,000원입니다. 이는 소유권 이전 당시의 등기 거래가액일 뿐, 현재 시세를 대신하는 최근 실거래 지표로 사용하기에는 한계가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,244,200원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 43,120,000원 | 43,120,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,777,058원 | 2,535,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 46,900,000원 가정 시 채권 총액 52,897,058원 가운데 45,655,800원이 배당되고 7,241,258원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신흥초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·주택·근린상가·농지 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 접근. 동측 약 10미터 내외 도로를 통해 접근이 가능합니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 냉난방설비, 위생설비, 급수·배수시설, 가스설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역과 공장설립승인지역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 773,200원/㎡이며 토지면적은 8,955.0㎡입니다.
- 단지. 연합초원은 200세대, 1994.06.01 준공입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정요항표의 임대차 관계가 미상이므로 현황조사·전입세대·점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세 및 지방세 압류 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당 및 인수 위험을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 동일 평형 실거래가가 없어 감정가 대비 70%만으로 저가 매수라고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 추가 유찰 시 배당. 2회 유찰 시 매각가 32,829,999원, 미배당 21,057,999원이며, 3회 유찰 시 매각가 22,980,999원, 미배당 30,729,717원으로 증가합니다.
- 소유자 점유 여부. 소유자 주소가 해당 아파트로 변경된 이력이 있으므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 입찰 직전 다시 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 시세 확인 후
이 물건의 강점은 말소기준이 명확하고, 이후 권리가 모두 매각으로 소멸하며, 명시된 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 반면 국세·지방세 압류와 임대차 관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 46,900,000원이지만 최근 실거래 자료가 없으므로 “한 번 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리분석은 비교적 단순하되, 최종 승부는 세금·점유·현재 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 데 있습니다.
