대전지방법원 2025타경4055. 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 106, 통칭 ‘신흥주공연립’ 제7동 제2층 206호입니다. 전유면적은 67.90㎡이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 235,000,000원의 70%인 164,500,000원으로, 1회 유찰된 상태입니다.

등기상 말소기준권리는 1988.12.31. 한국주택은행 근저당권 5,100,000원입니다. 이후 신한은행 근저당 120,000,000원·60,000,000원, 성원앤대부 근저당 60,000,000원, 김동은 전세권 50,000,000원과 각 가압류·압류는 모두 말소기준 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 계산상 매수인 승계액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원

핵심은 말소기준이 매우 오래된 1988.12.31. 근저당이라는 점입니다. 그 뒤에 설정된 금융기관 근저당, 전세권, 가압류와 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 특히 김동은 전세권 50,000,000원은 2024.10.22. 설정되어 말소기준보다 훨씬 뒤이며, 현재 예상배당액은 0원이지만 권리분석상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.

② 시세 비교 — 감정가 대비 할인보다 ‘최근 하락’이 중요

‘주공연립’ 실거래는 총 9건이 확인되지만 본건 전유면적 67.90㎡와 실거래 표본 55.35㎡·57.51㎡는 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균 230,888,888원과의 단순 비교보다 최근 12개월 평균 173,333,333원, 최신 거래 200,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -33.2%를 우선해서 보는 편이 안전합니다.

현재 최저가 164,500,000원은 최근 12개월 평균 173,333,333원의 94.9%입니다. 최근 평균보다는 낮지만 격차가 크지 않고, 최신 거래는 2025.07. 200,000,000원입니다. 반면 시장 추세는 -33.2%로 하락 방향이 뚜렷합니다. 과거에는 270,000,000원·280,000,000원·318,000,000원 거래가 있었기 때문에 전체 평균 230,888,888원만 보면 현재 최저가가 크게 저렴해 보이지만, 그 수치만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 164,500,000원 가정)

채권 총액 436,967,927원 중 예상 배당은 161,397,000원이고 미배당은 275,570,927원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 채권 미배당만 확대

현재 자료상 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 보증금 승계로 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 낙찰가 자체가 실질취득액을 좌우하는 구조입니다. 다만 재건축 관련 분담금·조합원 지위 등은 이 배당표와 별개의 확인 대상입니다.

⑤ 입지·정비사업·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 조치원대동초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브 위 스페니쉬 기와지붕 3층 건물 내 2층 206호이며 연립주택으로 이용 중입니다.
• 정비구역. 신흥주공연립 주택재건축 정비구역에 포함되어 있으며 최초사업시행인가 후 정비계획변경에 따른 사업시행변경인가를 진행 중인 단계로 조사되었습니다.
• 토지규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역과 정비구역 등에 걸쳐 있고, 공시지가는 868,300원/㎡입니다.
• 공부 차이. 등기상 대지권 목적 토지는 신흥리 106 면적 15,383㎡로 기재되어 있으나 토지공부상 106번지는 분할 후 15,250㎡이며, 분할된 106-3번지 133㎡ 관련 기재도 함께 확인됩니다.
• 시장성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회, 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 실거래 가격 추세도 최근 대비 -33.2%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 재건축 진행단계 재확인. 매각기일 2026.09.09 기준 사업시행변경인가·관리처분계획인가 진행 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 조합원 지위. 조합원지위 승계 가능 여부, 매도청구 대상 여부, 수분양권 유무 및 분담금 정도를 해당 조합과 관련 법률 기준으로 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래로. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 230,888,888원보다 최근 12개월 평균 173,333,333원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -33.2%이므로 최저가 164,500,000원을 단순히 ‘감정가 대비 30% 할인’만으로 평가하지 않는 것이 중요합니다.
• 면적 불일치 유의. 본건 전유면적은 67.90㎡인 반면 확인된 실거래는 55.35㎡와 57.51㎡이므로 동일면적 직접 비교가 아닙니다.
• 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 전입·보증금 관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·세종특별자치시 압류가 확인되므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 대지권 공부 차이 확인. 신흥리 106과 분할된 106-3번지, 15,383㎡와 15,250㎡의 차이에 대한 경매기록과 토지공부를 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 사업권리는 단순하지 않다”

이 사건은 등기 권리만 떼어 보면 구조가 명확합니다. 1988년 한국주택은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 신한은행·성원앤대부 근저당, 김동은 전세권, 각 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현재 실질취득액 164,500,000원은 최근 12개월 평균 173,333,333원의 94.9%로 가격 안전마진이 크지 않고, 최근 시장 추세도 -33.2%입니다. 더구나 비교 실거래 면적은 본건과 일치하지 않습니다. 무엇보다 본건은 주택재건축 사업지로, 경매 시점에 따라 조합원지위·수분양권·분담금·매도청구 여부가 달라질 수 있습니다. 따라서 결론은 등기 인수는 양호, 가격은 보수적, 재건축 권리관계는 필수 확인입니다.