부산지방법원 2025타경101620. 부산 사상구 감전동의 토지와 2층 건물 등을 일괄 매각하는 사건입니다. 목록 2는 주택, 목록 3은 근린생활시설이며 목록 4는 도로로 사용되고 일부에 화단이 조성돼 있습니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 토지는 296㎡이고, 감정가 746,835,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 365,950,000원까지 내려왔습니다.

표면적으로는 감정가의 절반 이하로 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차관계입니다. 말소기준은 2025.06.26. 부산신용보증재단의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차관계는 매각만으로 당연히 정리되지 않습니다. 보증금과 확정일자가 확인된 조현박·배영호는 현재 배당표상 전액 변제되지만, 별도로 확인된 점유자 4명은 보증금이 미상이라 전체 인수액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

1999년 한국주택은행 명의의 근저당권은 2004년에 말소됐고, 2014년 박재규 명의 전세권도 2016년에 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.06.26. 강제경매개시결정입니다. 이후 등기된 하나은행 가압류는 매각으로 소멸하지만, 기준일보다 먼저 전입한 임차인은 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 미상 보증금 4건

보증금이 확인된 실제 임차인은 조현박 40,000,000원과 배영호 60,000,000원으로 합계 100,000,000원입니다. 두 사람 모두 확정일자와 배당요구가 확인되며, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.

현재 최저가 365,950,000원을 매각가로 가정한 배당표에서는 두 보증금이 모두 전액 배당돼 이 두 사람에 관한 모델상 인수액은 0원입니다. 다만 이 결과는 보증금 미상 점유자 4명의 임대차금액이 반영되지 않은 상태입니다. 따라서 전체 실질취득액을 365,950,000원으로 확정해서는 안 됩니다.

③ 가격·배당 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다

현재 최저가는 감정가 746,835,000원의 49%인 365,950,000원입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 보증금 미상 임차인의 승계액이 추가되면 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액이 됩니다.

예상배당표 (매각가 365,950,000원 가정)

현재 배당표는 확인된 임차보증금 100,000,000원과 신청채권자·가압류를 기준으로 한 계산입니다. 박연옥·정재욱·이말복·정기창의 보증금은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 서감초등학교 남서측 근거리에 있으며 단독주택, 각종 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 불가능합니다. 인근에 시내버스정류장이 있으며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 목록 2는 주택으로 이용 중이고, 목록 3은 근린생활시설입니다. 관계인 부재와 폐문으로 근린생활시설 내부는 조사되지 않았습니다.
• 토지. 296㎡의 대지로 평지·사다리형이며, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 목록 4는 도로로 사용되고 일부에는 화단이 조성돼 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다. 공시지가는 835,000원/㎡입니다.
• 건물. 주택은 시멘트 블록조 슬래브지붕 2층, 근린생활시설은 벽돌조 슬래브지붕 2층 구조입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주택·근린생활시설·토지·도로와 제시외 건물이 함께 매각되는 혼합 물건이고 차량 접근도 불가능해 단순 주거용 물건보다 현장 확인의 중요성이 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 미상 보증금 4명 확인. 박연옥·정재욱·이말복·정기창의 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 승계액을 더해 응찰가 상한을 다시 산정해야 합니다.
• 임차권등기 2건. 조현박 40,000,000원과 배영호 60,000,000원은 전액 배당되지 않으면 잔액이 승계됩니다. 실제 배당순위와 선순위 조세를 다시 대조해야 합니다.
• 점유 범위 확인. 주택 1층·2층 일부에 임차권등기가 있고 추가 점유자도 존재하므로 각 임차인의 실제 사용 부분과 중복 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 차량 접근. 감정요항표상 본건까지 차량 접근이 불가능하므로 진입로 폭, 주차, 자재 반입과 향후 이용 가능성을 직접 점검해야 합니다.
• 혼합용도·일괄매각. 주택, 근린생활시설, 토지, 도로, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 각 목록의 경계·현황·사용관계와 제시외 건물 범위를 원본 도면으로 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단하지 말고, 현장 상태와 임차인 승계액을 반영한 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 이후 접수 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 미상 임차인 4명이 먼저다”

현재 배당모델만 보면 알려진 임차보증금 100,000,000원은 전액 변제되고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 결론을 전체 권리관계로 확대해서는 안 됩니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 박연옥·정재욱·이말복·정기창의 보증금이 모두 미상이고, 이들의 대항력과 미배당액에 따라 실질취득액이 달라집니다.

여기에 주택과 근린생활시설이 섞인 일괄매각, 제시외 건물, 도로 사용 토지, 차량 접근 불가까지 겹칩니다. 감정가의 49%라는 할인율은 눈에 띄지만, 실거래 비교와 미상 임차인의 보증금 확인 없이 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 확인 전에는 실질취득액이 열린 물건이며, 이 사건의 순서는 ‘낙찰가 계산’이 아니라 임차인 4명의 계약과 보증금 확인이 먼저입니다.