256,165,000원
부산지방법원 2025타경101620. 부산 사상구 감전동 586-6의 단독주택·토지 일괄매각 물건입니다. 목록 2는 주택으로, 목록 3은 근린생활시설로 이용되고 있고, 목록 1은 건부지, 목록 4는 도로로 사용 중이며 일부에 화단이 조성되어 있습니다. 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 등기상 소유자는 김민서입니다.
권리 구조는 단순한 무임차 주택과 다릅니다. 2025.06.26 강제경매개시결정을 기준으로 보면 조현박·배영호뿐 아니라 이말복·박연옥·정기창·정재욱의 전입일도 모두 그보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 없는 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 이 4명은 반드시 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 실제 임대차조건을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 감전동 586-6 · 새벽시장로56번가길 25-19 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 목록 2 주택 · 목록 3 근린생활시설 · 목록 1 건부지 · 목록 4 도로(일부 화단) |
| 토지 | 296.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 835,000원/㎡ |
| 소유자 | 김민서 |
| 감정가 / 최저가 | 746,835,000원 / 256,165,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산신용보증재단 / 50,376,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 확인분 인수 0원, 미상 임차인이 변수
등기상 오래된 한국주택은행 근저당 52,000,000원은 2004.02.20 해지로 이미 말소됐고, 박재규의 전세권 70,000,000원도 2016.03.08 해지로 말소됐습니다. 2024.07.08 송미옥 앞으로 넘어갔던 소유권은 2025.06.19 화해권고결정에 따라 말소되어 김민서 명의가 남았습니다. 이후 2025.06.26 부산신용보증재단의 강제경매개시결정이 현재 경매의 말소기준으로 작동하고, 2025.07.30 하나은행 가압류 26,688,632원은 그 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 6명, 보증금 미상 4명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박연옥 | 2016.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정재욱 | 2019.03.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조현박 | 2020.12.07 | 40,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 이말복 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배영호 | 2022.04.01 | 60,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 정기창 | 2025.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 746,835,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 256,165,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 179,315,500원, 그 다음은 125,520,849원으로 내려갑니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 3회 유찰, 차량접근 불가, 주택과 근린생활시설이 섞인 이용상태, 그리고 보증금 미상 임차인 4명이 함께 있다는 점을 가격에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,386,310원 |
| 1. 임차인 조현박 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 1. 임차인 배영호 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 부산신용보증재단 | 50,376,079원 | 50,376,079원 |
| 3. 하나은행 가압류 | 26,688,632원 | 26,688,632원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,713,979원 |
현재 매각가 가정에서는 조현박·배영호 보증금이 전액 배당되고 신청채권자와 하나은행도 전액 배당되어 계산상 부족액은 0원입니다. 확인된 임차권의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 나머지 4명의 실제 임대차조건은 이 배당표에 확정적으로 반영할 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서감초등학교 남서측 근거리에 위치하며 단독주택, 각종 근린생활시설, 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 불가하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 건물은 주택과 근린생활시설이 함께 있고, 근린생활시설 부분은 관계인 부재 및 폐문으로 내부조사가 이뤄지지 않았습니다.
- 구조·설비. 시멘트 블록조 슬래브지붕 2층 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 296.0㎡, 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 4명부터 확인. 이말복·박연옥·정기창·정재욱의 실제 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 등록 임차권의 배당 결과 확인. 조현박 40,000,000원·배영호 60,000,000원은 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하는 조건이므로 실제 낙찰가와 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 감정가 할인율만으로 응찰하지 말 것. 현재 최저가가 감정가의 34.3%지만 비교 실거래가가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않았습니다.
- 차량접근 불가 확인. 감정평가서상 본건까지 차량접근이 불가하므로 실제 진입 동선과 이용상 제약을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 주택·근린생활시설·토지·도로 및 제시외 건물이 함께 매각되므로 각 목록의 이용관계와 경계를 대조해야 합니다.
- 근린생활시설 내부 확인. 감정평가 당시 관계인 부재 및 폐문으로 내부가 조사되지 않은 부분이 있습니다.
맺으며 — “34.3% 할인보다 미상 보증금이 먼저”
현재 최저매각가 256,165,000원은 감정가 746,835,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건은 그렇게 단순하게 볼 물건이 아닙니다. 확인되는 조현박·배영호의 보증금 100,000,000원은 현재 회차 배당안에서 전액 변제돼 인수잔액이 0원이지만, 그 밖에 말소기준보다 먼저 전입한 4명의 보증금이 미상입니다.
여기에 3회 유찰, 차량접근 불가, 주택과 근린생활시설의 혼합 이용까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 싸게 내려왔다”보다 “실제 임차보증금이 얼마인지 확인됐는가”가 먼저입니다. 미상 임차인의 계약조건을 확정하기 전에는 실질취득가와 인수액 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
