대구지방법원 2025타경608. 대구광역시 동구 신평동 52-12 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지 + 토지이고 감정 이용상태는 근린생활시설(제조업소)입니다. 토지는 660.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 2014.05.02 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 주식회사다다컴퍼니이며, 말소기준은 2020.11.30 설정된 하나은행 근저당권 648,000,000원입니다.
등기 권리만 보면 말소기준 이후의 하나은행 추가 근저당과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 1동의 최재달은 2015.03.13 전입으로 말소기준보다 선행하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 단순히 “인수 0원”으로 처리할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보고 실제 임대차와 보증금 규모를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경608 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신평동 52-12 · 대구광역시 동구 신덕로6길 37 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(제조업소) |
| 토지 | 660.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 595,700원/㎡ |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층건 · 사용승인일자 2014.05.02 |
| 소유자 | 주식회사다다컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 1,031,508,600원 / 505,439,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 948,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
과거 DGB캐피탈·대구은행·대구경북능금농협·신동선·문영삼 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.11.30 하나은행 근저당 648,000,000원이며, 그 뒤 설정된 하나은행 근저당 120,000,000원·120,000,000원·60,000,000원과 대구신용보증재단 가압류 100,000,000원, 신용보증기금 가압류 270,000,000원, 이후 국·대구광역시 동구·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재달 | 1동 | 2015.03.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 주식회사 세원푸드빌 이태원 | 4동 | 2025.01.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 소멸 |
최재달의 전입일은 2015.03.13으로 말소기준 2020.11.30보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有라고 확정할 단계가 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 규모에 따라 낙찰자가 부담할 실질취득액이 크게 달라질 수 있으므로, 이 물건은 최저가 505,439,000원만으로 총취득비용을 계산할 수 없습니다.
반면 4동의 주식회사 세원푸드빌 이태원은 2025.01.08 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 두 점유자는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 1,031,508,600원의 49%인 505,439,000원입니다. 3회 유찰 시 353,807,300원, 4회 유찰 시 247,665,109원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 505,439,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,454,390원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 648,000,000원 | 497,984,610원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 13번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 대구신용보증재단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권총액은 1,318,000,000원, 채권자 예상배당은 497,984,610원, 미배당은 820,015,390원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 임차인 보증금 인수 가능성은 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조일로봇고등학교 서측 인근이며, 주변은 중·소규모 공장·주택·임야·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 주변 간선도로·교통시설 접근성을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설(제조업소)로 이용 중이며 위생·급배수설비가 돼 있습니다.
- 토지. 660.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형, 세로한면(가) 도로접면이며 공시지가는 595,700원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역·제4구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 일괄매각·제외시설 확인
이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 다만 목록2 건물 내부에 있는 철거·이전 가능한 저온냉동창고 1동은 매각에서 제외됩니다. 현장 이용에 필요한 설비인지, 철거·이전 시 제조업소 사용에 어떤 영향이 있는지를 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최재달 임대차 원본 확인. 전입 2015.03.13은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 실제 인수액부터 계산해야 합니다.
- 최저가 49%를 시세 할인으로 해석하지 말 것. 비교 실거래 자료가 없어 현재 가격의 시장 대비 할인폭은 확인되지 않습니다.
- 점유 부분 확인. 최재달은 1동, 주식회사 세원푸드빌 이태원은 4동으로 조사돼 있어 일괄매각 대상 전체의 실제 점유범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순위와 후순위 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 저온냉동창고 제외 확인. 목록2 내부의 철거·이전 가능한 저온냉동창고 1동은 매각 제외입니다.
- 토지·건물 규제 확인. 비행안전구역·군용비행장 소음대책구역·상대보호구역 등 이용 제한을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
이 물건은 감정가 1,031,508,600원에서 최저가 505,439,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기부상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조도 분명합니다. 그러나 최재달의 2015.03.13 선행 전입과 미상 보증금이 남아 있어 권리분석은 끝나지 않았습니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
등기권리는 정리되지만 임차위험은 미확정. 이 사건의 입찰 판단은 감정가 대비 49%라는 할인율이 아니라, 먼저 최재달의 임대차 실체와 보증금을 확인해 실질취득액을 확정하는 것에서 출발해야 합니다. 그 금액을 모른 채 최저가만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.
