대구지방법원 2025타경804. 영천시 망정동 402-15, 토지 643.0㎡와 지상 6층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층은 주차장·기계실·계단실 등, 2~6층은 각층 근린생활시설로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 1,573,485,000원으로 감정가의 49% 회차지만, 이 사건의 핵심은 유찰률보다 점유관계와 보증금 미상 리스크입니다.
등기상 말소기준권리는 2024.03.11 접수된 경주농업협동조합의 채권최고액 2,688,000,000원 근저당권입니다. 그 이후 설정된 하나카드 가압류, 오미경 근저당, 신한카드 가압류, 국민건강보험공단·영천시 압류, 남광호·정태숙 가압류 및 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리와 별개로 말소기준보다 앞선 전입자가 있어, 낙찰자가 실제로 부담할 금액은 점유자별 임대차관계 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경804 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 402-15 · 경상북도 영천시 언하공단로 103 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지상6층 근린생활시설 · 1층 주차장·기계실·계단실 등 · 2~6층 근린생활시설 |
| 토지 | 643.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 706,800원/㎡ · 공부상 지목 ‘답’, 현황 ‘대’ |
| 소유자 | 주식회사동주씨티 |
| 감정가 / 최저가 | 3,211,193,020원 / 1,573,485,000원 (2회 유찰 · 현재 회차 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주농업협동조합 / 2,366,730,255원 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 ‘선행 점유’가 핵심
2024.03.11 경주농업협동조합 근저당이 현재의 말소기준입니다. 2024.01.10 영천시 압류와 2024.02.06 경북신용보증재단 가압류는 이후 해제·말소됐고, 말소기준 이후의 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부만 보면 후순위 인수권리는 두드러지지 않지만, 최은현은 2019.12.03, 남광호는 2021.01.27 전입으로 말소기준보다 앞섭니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최은현 | 3층 98.7 m2 | 2019.12.03 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
| 김호관 | 4층 | 2024.08.26 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 남광호 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
② 가격 구조 — 감정가 49%가 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 회차 최저매각가는 1,573,485,000원, 감정가 3,211,193,020원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,101,439,500원, 4회 유찰 시 771,007,650원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에서는 낙찰가가 내려가는 것만 볼 것이 아니라, 기준일 전 점유자에게 승계되는 보증금이 있는지를 함께 봐야 합니다.
보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 이는 확인되지 않은 점유자의 보증금까지 실질적으로 0원이라는 의미가 아닙니다. 최은현·남광호의 임대차가 대항력을 갖고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면 그 미배당액은 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,573,485,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 18,134,850원 |
| 2. 근저당 · 경주농업협동조합 | 2,688,000,000원 | 1,555,350,150원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 17,663,894원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 오미경 | 225,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 101,373,361원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남광호 | 6,693,548원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 정태숙 | 1,929,032원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,040,659,835원 중 예상 배당액은 1,555,350,150원이며, 미배당은 1,485,309,685원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 점유자의 실제 인수 여부도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 망정동 소재 우로지 자연생태공원 북서측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·공장·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층이며 외벽은 화강석치장·외장타일·몰탈위페인트, 위생·급배수·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 643.0㎡ 평지·사다리형 토지로, 제2종일반주거지역이며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 매각 범위. 토지·건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성 체크. 2~6층이 근린생활시설로 이용되는 건물이고 현재까지 2회 유찰됐습니다. 실제 임대차관계와 층별 이용현황을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최은현 임대차 확인. 2019.12.03 전입, 3층 98.7 m2 점유. 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 임대차계약을 확인하세요.
- 남광호 관계 확인. 2021.01.27 전입이며 과거 소유자·채무자와 동일 이름입니다. 임대차 성립 시점과 보증금 지급 사실을 확인하세요.
- 김호관 점유 확인. 2024.08.26 전입으로 말소기준 이후이지만 보증금과 점유원인은 확인해야 명도계획을 세울 수 있습니다.
- 당해세 확인. 압류 관련 사항이 있어 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각·제시외 확인. 제시외 건물 포함 범위와 현황을 매각물건명세서·감정평가서·현장에서 일치 여부를 확인하세요.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목 ‘답’, 현황 ‘대’인 차이가 있으므로 이용 및 인허가 관련 사항을 확인하세요.
- 가격보다 실질취득 먼저. 최저가 1,573,485,000원만 보지 말고 선행 점유자의 승계 보증금이 확정된 뒤 총 취득부담을 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 최신 변동사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것이 있다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 감정가 3,211,193,020원, 현재 최저가 1,573,485,000원, 2회 유찰로 감정가 49% 회차입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 할인율에 있지 않습니다. 최은현과 남광호가 말소기준보다 먼저 전입했고 두 사람의 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점이 가장 큰 변수입니다.
후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 선행 점유자의 보증금이 실제로 승계되는 경우에는 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있습니다. 특히 남광호는 과거 소유자·채무자와 동일인이어서 임차인인지 관계인인지부터 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 얼마인가”보다 “낙찰 후 내가 실제로 얼마를 부담하는가”를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 보증금과 임대차관계가 확인되기 전까지 실질취득가는 미정입니다.
