대구지방법원 2025타경1022. 영천시 금호읍 덕성리 101-8, 도로명 금호로 96 소재 부동산입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고 현재 대수선 공사중·전체 공실로 조사됐습니다. 토지는 279.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 일반상업지역입니다. 등기상 소유자는 장상호이고, 2022.08.29 조장환 근저당권 675,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이광우가 확인되고 전입일은 2019.08.20입니다. 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도상 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 실제 승계액 역시 보증금 확인 전에는 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1022 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 금호읍 덕성리 101-8 · 경상북도 영천시 금호읍 금호로 96 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 · 대수선 공사중 · 전체 공실 |
| 토지 | 279.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 · 일반상업지역 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 · 외벽 적벽돌 치장 및 몰탈 위 페인팅 · 대부분 창호 미부착 |
| 소유자 | 장상호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,195,538,610원 / 836,877,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2022.08.29 조장환 근저당권 675,000,000원입니다. 같은 접수일·접수번호로 이정귀 150,000,000원, 서철환 150,000,000원, 김나영 75,000,000원의 근저당권도 설정됐고, 이후 김장영 가압류 72,350,000원, 농업협동조합중앙회 관련 가압류 14,216,503원, 영천시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광우 | 29.0 | 2019.08.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 승계를 확정하지 않습니다. 보증금 확인 전에는 매수인의 실질취득액도 산정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 1,195,538,610원, 현재 최저매각가는 836,877,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 용도 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 확인할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”을 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
더 중요한 것은 최저가가 낙찰대금일 뿐이라는 점입니다. 이광우의 보증금이 확인되지 않아 실제로 승계해야 할 금액이 있다면, 실질취득액은 836,877,000원에 승계액이 더해지는 구조가 됩니다. 보증금이 확인되기 전까지는 최저가만으로 투자수익성을 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 836,877,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,768,770원 |
| 2. 근저당 · 조장환 | 675,000,000원 | 675,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이정귀 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 근저당 · 서철환 | 150,000,000원 | 1,108,230원 |
| 5. 근저당 · 김나영 | 75,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김장영 | 72,350,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 14,216,503원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,136,566,503원 중 채권자 예상배당은 826,108,230원, 미배당은 310,458,273원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 배당 계산의 매수인 인수 0원 표시는 보증금이 확인되지 않은 이광우의 실제 승계액을 0원으로 확정하는 근거가 아닙니다.
④ 공사·건축물 리스크 — 낙찰 후 바로 끝나는 물건이 아니다
- 대수선·용도변경 공사중. 감정평가 기준시점 2026.06.09 현재 건물은 대수선 및 용도변경 공사중이며 전체 공실입니다.
- 건축주 명의변경 필요. 대수선 허가서 및 설계도서상 건축주는 김규학, 등기상 소유자는 장상호이므로 매수인은 별도의 건축주명의변경 절차가 필요합니다.
- 연면적 변동 가능. 내부 엘리베이터(장애인겸용) 설치 예정에 따라 건축물 연면적이 약 35.64㎡ 감소하는 것으로 신고돼 있어 실제 진행상황과 연면적 변동 여부를 관할관청에서 확인해야 합니다.
- 타인 소유 건물 등기 잔존. 목록1 지상에 김정애 소유로 등기된 철근콘크리트조 스래브지붕 단층 주택 52.89㎡가 있으나 실제로는 멸실된 상태이고 등기상 말소가 이루어지지 않은 것으로 조사됐습니다.
- 창호 등 공사 상태. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물이며 기준시점 현재 대부분 창호가 미부착된 상태로 상세 공사내역은 미상입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금호강교차로 남서측 인근으로 상가, 판매시설, 단독주택, 아파트 등이 형성된 노선 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로 접근성 등을 감안한 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 279.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 중로한면이며 공시지가는 1,376,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이광우 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 대항력·우선변제·승계액을 확정하지 마세요.
- 실질취득액 재계산. 승계 보증금이 확인되면 최저가 836,877,000원에 그 금액을 더해 실질취득액을 다시 산정해야 합니다.
- 건축주 명의변경. 김규학 명의의 대수선 허가·설계도서가 장상호 소유권과 불일치하므로 낙찰 이후 행정절차 가능 여부를 관할관청에서 확인해야 합니다.
- 공사 진행상황. 엘리베이터 설치 예정과 약 35.64㎡ 연면적 감소 신고가 실제로 어느 단계까지 진행됐는지 확인해야 합니다.
- 멸실 건물 등기. 김정애 소유 52.89㎡ 단층 주택은 실제 멸실됐지만 등기가 남아 있으므로 말소 정리 절차를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 15번(3) 근저당권은 2024.03.06 박소향에게 권리이전 등기가 있으므로 실제 배당권자와 권리관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 용도 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 전제하지 마세요.
맺으며 — “70% 유찰보다 먼저, 승계액과 공사 리스크를 숫자로 만들 것”
이 물건은 감정가 1,195,538,610원에서 한 차례 유찰돼 836,877,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소구조만 보면 2022.08.29 조장환 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이광우의 2019.08.20 전입이 먼저이고 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.
여기에 전체 근린생활시설이 대수선·용도변경 공사중이고, 건축주 명의변경, 약 35.64㎡ 연면적 감소 가능성, 실제 멸실됐지만 말소되지 않은 김정애 소유 52.89㎡ 건물 등기까지 남아 있습니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 최저가를 “싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 등기 후순위는 소멸하지만, 임차인·공사·행정절차가 열려 있는 고확인형 물건. 이 사건은 입찰가보다 먼저 불확실한 승계액과 공사비·행정절차를 확정하는 것이 우선입니다.
