부산지방법원 2025타경101705. 부산 서구 동대신동2가의 토지 76㎡와 2층 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 주택으로 이용 중이며 1층은 방2·주방1·화장실1·창고1, 2층은 방2·주방1·화장실1 구조입니다. 감정가 81,662,750원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 28,011,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 2021.04.13부터 대항력을 갖춘 임차인 이환식의 보증금 40,000,000원입니다.
말소기준권리는 2022.05.20 설정된 이진선의 근저당권 40,000,000원입니다. 임차인 이환식의 전입일과 확정일자는 모두 2021.04.13으로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 이 주택임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건은 ‘최저가 2,801만원짜리 주택’이 아니라, 현재 회차 기준 실질취득 40,904,198원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101705 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 동대신동2가 80-3 · 부산광역시 서구 보동길278번길 13-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 토지 76㎡ · 주택으로 이용중 |
| 건물 이용 | 1층 방2·주방1·화장실1·창고1 / 2층 방2·주방1·화장실1 |
| 소유자 | 노영임 · 2014.06.17 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 81,662,750원 / 28,011,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2017년 정병갑 근저당 20,000,000원과 2021년 이준구 근저당 10,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.05.20 이진선 근저당 40,000,000원이며, 그 뒤의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체가 말소되는 것과 임차보증금 인수의무가 사라지는 것은 별개입니다. 이환식은 2021.04.13 전입·확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞선 대항력을 보유하고 있으므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이환식 | 부동산 2층 전부 · 주거(임차권등기) | 40,000,000원 | 2021.04.13 / 2021.04.13 | 대항력 有 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
③ 유찰돼도 총 부담이 크게 내려가지 않는 이유
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 매수인의 인수액은 늘어납니다. 현재 회차는 최저가 28,011,000원에 인수 12,893,198원, 4회 유찰 시에는 19,607,700원에 인수 21,145,239원, 5회 유찰 시에는 13,725,390원에 인수 26,921,667원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 28,011,000원 | 27,106,802원 | 12,893,198원 | 40,904,198원 |
| 4회 유찰 시 | 19,607,700원 | 18,854,761원 | 21,145,239원 | 40,752,939원 |
| 5회 유찰 시 | 13,725,390원 | 13,078,333원 | 26,921,667원 | 40,647,057원 |
즉 최저가가 2,801만원에서 1,960만원, 1,372만원으로 내려가더라도 총 부담은 각각 약 4,090만원, 4,075만원, 4,065만원 수준입니다. ‘한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다’는 일반적인 경매 계산이 이 물건에는 그대로 적용되지 않습니다. 가격 판단은 최저매각가격이 아니라 반드시 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,011,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 904,198원 |
| 1. 임차인 이환식 보증금 | 40,000,000원 | 27,106,802원 |
| 2. 근저당 · 이진선 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이환식 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당 12,893,198원이 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대신여자중학교 북서측 직선거리 약 30m 지점. 주변은 단독주택·공동주택 위주로 형성된 다소 높은 기존주택지대로, 주위환경은 보통수준을 약간 하회합니다.
- 교통. 도심 인근이고 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 사정은 비교적 무난하지만, 본건까지 차량 접근은 불가능합니다.
- 토지. 대지 76㎡ · 완경사 · 사다리형 · 도로접면 세로한면(불) · 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 주거환경개선지구·상대보호구역에 포함되고 가축사육제한구역입니다.
- 건물. 보록크조 스라브가 2층 주택으로 급·배수, 위생설비와 유류보일러 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 면적 유의. 공부상 면적 61.49㎡와 실측면적 약 94.75㎡ 사이에 차이가 있어 감정평가에서는 현장 실측면적을 기준으로 사정했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 28,011,000원만 보지 말고 임차보증금 미배당 인수 12,893,198원을 더한 40,904,198원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 5,602,200원입니다.
- 임차인 원본 확인. 이환식은 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로 나타납니다. 임대차계약서·전입·확정일자·배당요구·채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 차량 진입 불가. 건물 자체까지 차량 접근이 불가능하므로 실제 거주 편의성과 향후 매도 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 면적 차이 현장 확인. 공부상 61.49㎡와 실측 약 94.75㎡의 차이가 있으므로 현황·경계·증축 여부를 감정평가서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기·명세서 재확인. 대항력 임차권의 미배당 인수 문구와 말소기준권리, 실제 배당요구 상태를 입찰 전 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,801만원에 사는 집”이 아니다
이 물건의 가장 큰 착시는 3회 유찰된 최저매각가입니다. 감정가 81,662,750원이 28,011,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 이환식의 보증금 40,000,000원이 그보다 큽니다. 현재 배당으로 회수되지 않는 12,893,198원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 40,904,198원입니다. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 약 4천만원 부근에서 유지됩니다.
여기에 재매각, 최저가의 20%인 특별매각보증금, 차량 접근 불가, 공부상 면적과 실측면적 차이, 임차인과 경매채권자가 동일인이라는 확인 포인트까지 겹칩니다. 실거래 시세 자료가 없어 실질취득액이 시장가격보다 싼지 여부도 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 임차보증금 인수와 현장 환금성을 먼저 보는 물건입니다.