의정부지방법원 2026타경1194. 고양시 덕양구 내유동 포레스트빌 제1동 1층 102호의 다세대주택입니다. 감정가는 321,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 224,700,000원입니다. 등기부의 말소기준은 2021.12.15. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 308,000,000원이며, 그 뒤 2026.03.18. 신한은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 적시돼 있어, 현재 자료상 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
권리관계 자체는 비교적 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 224,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없으므로, 유찰됐다는 사실만으로 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 현장 시세와 환금성 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1194 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 694-5 포레스트빌 제1동 제1층 제102호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 유산길17번길 81-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용(방3·거실·주방·욕실2 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층·지상 4층 · 2021.07.29. 사용승인 · 1층 102호 |
| 소유자 | 신지현 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 224,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 288,339,384원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
2021.08.10. 수협은행 명의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 같은 날의 신탁관계는 2021.12.15. 신탁재산 귀속과 함께 정리됐습니다. 현재 소유자는 신지현이며, 같은 날 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026.03.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 확인된 임차인 없음
확인된 실제 임차인은 0명입니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 현재 확인된 임차인 자료나 임차권등기는 없습니다. 따라서 현 자료 기준으로 대항력·우선변제권이나 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
감정가 321,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 224,700,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 157,290,000원, 그 다음은 110,103,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 224,700,000원 | 220,754,200원 | 87,245,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 157,290,000원 | 154,287,940원 | 153,712,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 110,103,000원 | 107,761,558원 | 200,238,442원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 신한은행의 미배당액은 커지지만, 이는 채권자의 회수 문제입니다. 매수인에게 미배당 근저당채권이 승계되는 구조는 아닙니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,945,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 308,000,000원 | 220,754,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 3,945,800원을 제외한 220,754,200원이 신한은행에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 87,245,800원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고양시 덕양구 내유동 장곡검문소 북동측 인근이며, 주위는 대부분 다세대주택으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 근거리에 통일로가 있고 본건까지 차량 진입이 가능하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.07.29. 사용승인된 지하 1층·지상 4층 건물 중 1층 102호입니다.
- 설비. 도시가스보일러 개별난방, 승강기 1대, 위생설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형이며 다세대주택 부지로 이용 중이고, 동측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 일부 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약 허가구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 내유동 포레스트빌 및 인근 유사 다세대의 최근 매매·전세 사례를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2021.12.15. 신한은행 근저당권이 말소기준이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부로 다시 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래 계약 허가구역 등 감정평가서에 기재된 토지이용 규제를 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기부·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 필요
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.12.15. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 확인된 임차인도 없어 현재 자료상 매수인 인수 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순한 편입니다.
다만 감정가 321,000,000원에서 한 차례 유찰돼 224,700,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다. 실거래 자료가 없는 만큼 현재 최저가의 적정성은 현장 시세 검증이 선행돼야 합니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 확인 후 결정”입니다.
