의정부지방법원 2026타경1354. 파주시 와동동 가람마을10단지 동양엔파트 월드메르디앙 1009동 18층 1802호 아파트입니다. 현재 소유자는 안영재이며, 2017.11.29 매매를 원인으로 2018.03.30 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 355,000,000원입니다. 말소기준권리는 2019.05.15 설정된 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 근저당과 다수의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 393,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 275,100,000원입니다. 동일 면적군 최근 12개월 실거래 평균은 381,250,000원, 최신 거래는 2026.07 390,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 시세 평균의 72.2%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1354 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1356 가람마을10단지 동양엔파트 월드메르디앙 1009동 18층1802호 |
| 물건종류 / 구조 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실2 · 벽식구조 평지붕 22층 중 18층 |
| 소유자 | 안영재 · 2017.11.29 매매 · 거래가액 355,000,000원 · 2018.03.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 275,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 209,244,668원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없습니다. 현재 말소기준권리는 2019.05.15 주식회사하나은행의 근저당권 240,000,000원이며, 이후 중소기업은행 근저당권 241,920,000원과 8건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세 아래
가람마을10단지월드메르디앙의 동일 면적군은 84.454㎡로 매칭됐고, 최근 12개월 실거래 12건 평균은 381,250,000원입니다. 현재 최저매각가 275,100,000원은 이 평균의 72.2%입니다. 최신 거래는 2026.07 390,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.45㎡ | 17 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.39㎡ | 11 | 366,000,000원 |
| 2026.07 | 84.39㎡ | 8 | 385,000,000원 |
| 2026.05 | 84.39㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.39㎡ | 3 | 367,000,000원 |
| 2026.05 | 84.45㎡ | 4 | 382,000,000원 |
| 2026.03 | 84.39㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2026.03 | 84.45㎡ | 7 | 398,000,000원 |
| 2026.02 | 84.45㎡ | 10 | 398,000,000원 |
| 2026.02 | 84.45㎡ | 2 | 362,000,000원 |
| 2026.02 | 84.45㎡ | 2 | 362,000,000원 |
| 2026.01 | 84.45㎡ | 10 | 425,000,000원 |
| 평균 | 84.454㎡ | 12건 | 381,250,000원 |
최근 거래 범위는 350,000,000원~425,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 381,250,000원입니다. 감정가 393,000,000원은 이 거래권 안에 위치하지만, 현재 최저매각가 275,100,000원은 최근 실거래 최저가 350,000,000원보다도 낮습니다. 이번 회차에서는 가격 메리트가 분명히 나타나는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,651,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 241,920,000원 | 30,448,600원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 비에스온 | 33,114,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 187,079,657원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사우리카드 | 9,712,420원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 25,947,541원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 167,620,288원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 18,188,325원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 64,271,020원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 42,774,495원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 275,100,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 1,030,628,146원, 예상 배당 합계는 270,448,600원, 미배당액은 760,179,546원입니다. 후순위 채권의 미배당은 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주와동 초등학교 서측 인근이며, 부근은 대단위 아파트 단지 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 벽식구조 평지붕 22층 아파트 중 18층으로, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트마감, 내벽은 벽지마감, 창호는 PVC새시창 등입니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·소방설비·도시가스설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 15미터 포장도로에 접하고 있습니다.
- 단지 규모. 가람마을10단지월드메르디앙은 972세대이며 준공일은 2010.07.29입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,829,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 해당사항 없습니다.
- 토지거래허가 표기. 토지이용계획에는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다. 매각기일 전 최신 적용상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 275,100,000원은 최근 12개월 평균 381,250,000원의 72.2%입니다. 경쟁이 붙더라도 실거래 평균·최신 거래 390,000,000원과의 간격을 기준으로 응찰 상한을 관리하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리는 2019.05.15 주식회사하나은행 근저당 240,000,000원이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 점유관계. 임차인 인수 위험은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장 및 집행기록을 통해 확인하는 것이 안전합니다.
- 내부 상태. 22층 중 18층, 방3·거실·주방·욕실2 구조입니다. 수리 필요 범위는 현장 상태에 따라 달라질 수 있으므로 입찰가에 반영하세요.
- 관리비·세금. 관리비 체납과 실제 배당에서 반영될 당해세 등은 별도로 확인하세요.
- 토지이용계획. 토지거래계약 허가구역 표기 기간과 매각기일이 다르므로 입찰 시점의 최신 규제 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리도 깨끗하고, 가격도 내려왔다”
이 물건은 권리와 가격을 따로 볼 필요가 있습니다. 권리 쪽에서는 임차인 없음, 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당사항 없음, 매수인 인수 0원으로 구조가 단순합니다. 가격 쪽에서는 감정가 393,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 275,100,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 381,250,000원의 72.2%입니다. 최근 거래 범위 350,000,000원~425,000,000원보다 현재 최저가가 낮다는 점도 분명합니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가능한 구간. 이번 회차의 승부처는 권리 함정보다 현장 상태를 확인한 뒤 경쟁입찰에서 얼마까지 가격을 지킬 수 있느냐입니다.
