의정부지방법원 2026타경1507. 고양시 덕양구 행신동 햇빛마을아파트 2012동 13층 1305호입니다. 감정평가상 용도는 아파트이고, 방2·욕실·거실/주방·발코니 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 양상화이며, 2016.10.29 매매를 원인으로 2017.01.20 소유권이전등기를 마쳤고 당시 등기상 거래가액은 180,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 을구 6번 국민은행 근저당입니다. 그 뒤 2023.10.10 국민은행 후순위 근저당, 2025.06.17 고양시 압류, 2026년 국민은행·롯데카드 가압류와 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1507 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 행신동 934 햇빛마을아파트 2012동 13층 1305호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방2·욕실·거실/주방·발코니 등 · 15층 중 13층 |
| 소유자 | 양상화 (2016.10.29 매매 원인, 2017.01.20 소유권이전, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 103,828,669원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인 보증금의 인수 문제도 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 또한 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰은 확인되지만 시세 메리트는 별개
감정가는 226,000,000원, 현재 최저매각가는 158,200,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰, 감정가 70% 조건입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 최저가가 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 158,200,000원 | 155,185,200원 | 223,289,381원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 110,740,000원 | 108,389,640원 | 270,084,941원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 302,751,905원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 103,828,669원이 충족되는 시나리오로 표시되어 있고, 2회 유찰 시에도 충족으로 계산됩니다. 반면 3회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 청구가 충족되지 않는 것으로 표시됩니다. 이것은 채권자 배당 문제이며, 매수인에게 미배당 채권이 승계된다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,014,800원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 3,985,200원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 78,953,495원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 38,321,086원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 378,474,581원 중 현재 회차 예상 채권 배당액은 155,185,200원, 미배당액은 223,289,381원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성신초등학교 남측 인근이며, 주변은 중·소규모 아파트단지와 근린상가, 소규모점포 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 경사스라브지붕 15층 건물 중 13층이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 아파트단지 부지이고, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(화정능곡택지개발)이며, 학교 상대·절대보호구역, 과밀억제권역, 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 최저가 158,200,000원은 1회 유찰 가격일 뿐입니다. 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 매물 호가를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 을구 6번 변경등기 확인. 2017.01.20 설정 채권최고액 151,200,000원과 2023.10.05 변경등기 57,600,000원, 배당표 산정액 151,200,000원의 관계를 최신 등기와 채권계산서로 대조하세요.
- 고양시 압류 확인. 2025.06.17 고양시 압류가 존재합니다. 제공 권리판정상 매각 소멸이지만, 배당표에는 당해세가 미반영되어 있으므로 조세 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 임차인 재확인. 현재 분석상 임차인은 없고 인수액도 0원이지만, 입찰 직전 현황조사서·매각물건명세서의 최신본을 다시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조는 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 확인되었습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.01.20 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
현재는 1회 유찰되어 최저가가 158,200,000원까지 내려왔지만, 이 숫자를 곧바로 ‘저렴한 가격’으로 읽어서는 안 됩니다. 최신 실거래 비교 근거가 없기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리분석은 합격, 가격 메리트는 시세 확인 전 보류가 적절합니다. 특히 을구 6번 근저당의 변경등기와 배당 시나리오상 금액 차이를 원본으로 확인한 뒤 응찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 핵심입니다.
