대전지방법원 2025타경504114. 대전 대덕구 석봉동 덕수주택 제5동 제3층 제301호, 전용 48.45㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 오윤석이고, 등기부에는 현존 근저당권이나 압류가 확인되지 않습니다. 과거 한국주택은행의 채권최고액 5,900,000원 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2014.03.05 해지로 이미 말소됐습니다.
따라서 이번 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.01.05 서울신용보증재단의 강제경매개시결정입니다. 신청채권자의 청구액은 39,049,941원이고, 현재 회차 매각가를 가정하면 신청채권자에게 31,495,360원이 배당되어 7,554,581원의 미배당이 남습니다. 다만 이 미배당액 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아니며, 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504114 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 석봉동 322-11 덕수주택 5동 3층301호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 대덕구 덕암북로 97 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 48.45㎡ · 3층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 오윤석 |
| 감정가 / 최저가 | 46,400,000원 / 32,480,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울신용보증재단 / 39,049,941원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 현존 담보권 없이 경매개시결정이 기준
등기부상 과거 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매기록에서 말소기준은 2026.01.05 강제경매개시결정입니다. 따라서 등기상 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있고, 이용상태도 외부 관찰 및 주변 탐문을 기준으로 평가됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 기준으로는 69.1%
덕수주택은 26세대, 준공일 1988.12.17의 소규모 주택입니다. 동일·유사 면적 거래는 총 4건 확인되며, 전체 평균은 38,125,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 48.45㎡ | 3 | 47,000,000원 |
| 2022.03 | 48.78㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2022.02 | 48.45㎡ | 3 | 42,000,000원 |
| 2022.01 | 50.16㎡ | 3 | 23,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 38,125,000원 |
최근 12개월 평균은 47,000,000원, 최신 거래도 2024.06 · 47,000,000원입니다. 현재 최저가 32,480,000원은 이 최근 기준의 69.1%입니다. 전체 거래 평균과 비교해도 85.2% 수준입니다. 또한 최근 구간과 이전 거래의 추세는 +33.6%로 집계돼 하락 추세로 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 984,640원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울신용보증재단 | 39,049,941원 | 31,495,360원 |
| 미배당 | - | 7,554,581원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 전액이 배당되지 않습니다. 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 32,480,000원 | 31,495,360원 | 7,554,581원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 22,736,000원 | 21,926,752원 | 17,123,189원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 15,915,199원 | 15,228,725원 | 23,821,216원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대덕구 석봉동 소재 대덕구보건소 남동측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 301호이며, 외벽은 적벽돌치장쌓기 및 시멘트몰탈 위 페인트, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평탄지의 다세대주택용 건부지이며 남서측으로 대로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·대로3류(폭 25m~30m) 접합·가축사육제한구역. 공시지가 996,900원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 덕수주택은 26세대, 1988.12.17 준공이며 확인 실거래가 4건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사·전입세대 확인을 통해 2026.01.05보다 앞선 대항력 가능 임차인이 있는지 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수는 별개. 현재 신청채권자 미배당은 7,554,581원이지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액을 그대로 낙찰자 부담으로 보지 마십시오.
- 가격 기준. 현재 최저가 32,480,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 47,000,000원의 69.1%입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 22,736,000원, 3회 유찰 시 15,915,199원으로 낮아지지만 신청채권자 미배당도 각각 17,123,189원, 23,821,216원으로 증가합니다.
- 환금성 점검. 26세대 소규모 다세대이고 거래 표본이 4건이므로 실수요 매수층과 재매도 기간을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 ‘임차 확인 후’ 확정
이 물건의 장점은 명확합니다. 감정가 46,400,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가는 32,480,000원, 최근 12개월 평균·최신 거래 47,000,000원의 69.1%까지 내려왔습니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고 현존 등기상 담보권도 없습니다.
그러나 이 사건을 단순히 “인수 0원이라 안전하다”고 마무리하면 안 됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고 말소기준이 2026.01.05 강제경매개시결정이므로, 그 이전에 대항요건을 갖춘 임차관계가 실제로 존재하는지 확인하는 절차가 핵심입니다. 가격은 합격권, 권리는 임차 확인 후 확정. 이 순서가 맞는 물건입니다.
