대전지방법원 2026타경90. 대전 서구 월평동 전원아파트 103동 9층 905호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 통상의 금융기관 담보권 실행이 아니라 공유물분할을 위한 경매라는 점입니다. 현재 소유자는 곽은숙·백성숙·백숙진·백정국·백종숙·백화숙 6명으로 각자 6분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기부에는 근저당권이나 압류가 없고, 2026년 3월 10일 백숙진이 신청한 경매개시결정이 현재 경매의 기준 권리입니다.

가격은 이미 한 차례 유찰돼 감정가 392,000,000원에서 274,400,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 377,333,333원, 최신 거래는 2026년 8월 380,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.7%로, 이번 사건은 최저가가 최근 실거래 수준보다 높은 유형이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권 없이 공유물분할 경매

1994년 백동선 명의 소유권이전, 2004년 김양임의 협의분할 상속, 2023년 현재 6명의 공유자에게 상속된 흐름입니다. 그 뒤 2026년 3월 10일 공유자 백숙진이 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다. 근저당권 0건·압류 0건으로, 매각으로 인한 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래보다 낮은 구간

전원아파트 동일 면적 84.94㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2025년 10월부터 2026년 8월까지 확인되며, 최근 12개월 평균은 377,333,333원입니다.

표본 범위는 300,000,000원~425,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 8월 380,000,000원입니다. 감정가 392,000,000원은 최근 평균과 비슷한 가격대지만, 한 번 유찰된 현재 최저매각가 274,400,000원은 최근 12개월 평균의 72.7%입니다. 따라서 현 회차에서는 권리뿐 아니라 가격 측면에서도 비교 여지가 생겼습니다.

③ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)

공유물분할 경매로 별도 채권액이 확인되지 않아 채권자 배당액은 0원으로 계산됐고, 집행비용을 제외한 269,758,400원이 소유자 교부 잔여로 잡혀 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전도시철도 월평역 북측 인근으로, 진달래아파트·하나로아파트·누리아파트 등 아파트단지와 대형마트, 대전갑천초등학교·대전갑천중학교·서대전고등학교, 은평공원 및 근린생활시설이 주변에 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 대전도시철도 월평역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 9층으로, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·둔산지구 지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 전원아파트는 360세대이고 1994.07.22 준공됐습니다. 동일 면적 최근 실거래가 12건 확인돼 거래 비교가 가능한 편입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자와 명도 대상을 확인하세요.
• 공유물분할 경매 이해. 금융채무 불이행형 경매가 아니라 공유관계 해소를 위한 경매입니다. 등기부상 공유자 6인의 지분 구조와 경매개시결정 원인을 원본으로 대조하세요.
• 가격 비교. 현재 최저가 274,400,000원은 최근 12개월 평균 377,333,333원의 72.7%입니다. 최신 2026년 8월 거래 380,000,000원도 함께 비교 기준으로 삼으세요.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 192,080,000원, 3회 유찰 시 134,456,000원으로 제시돼 있습니다. 현재 가격에서의 경쟁 강도와 추가 유찰 가능성을 함께 판단하세요.
• 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 관리비 체납과 조세 관계를 별도 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하고, 가격도 최근 시세 아래

이 사건은 근저당권이나 압류에 밀려 진행되는 일반적인 담보권 실행 경매와 다릅니다. 공유자 6명이 각 6분의 1을 보유한 상태에서 공유물분할을 위해 진행되는 경매입니다. 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 현재 최저가는 274,400,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 377,333,333원의 72.7%입니다. 최신 거래도 380,000,000원이므로 현 회차 가격은 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 적혀 있는 만큼, 최종 승부처는 실제 점유와 명도 상태를 확인한 뒤 이 가격 차이를 온전히 확보할 수 있느냐입니다.