대전지방법원 2026타경111. 대전 서구 월평동 376, 월평로13번길 44-6 소재의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 주택 2개호 및 근린생활시설, 2층부터 4층은 각 주택 4개호로 이용되고 있습니다. 토지면적은 204.1㎡이고, 사용승인일자는 2022.11.22.입니다. 최초 감정가 1,293,844,260원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 905,691,000원입니다.

권리분석의 출발점은 2022.11.25. 한밭새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·임차권등기·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 다수의 임차·점유자가 얽혀 있고, 그중 일부는 보증금과 대항력 판단이 완결되지 않아 등기 순서만 보고 ‘권리 깨끗’이라고 끝낼 사건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.11.25.

② 임차·점유관계 — 실제 임차·점유자 15명, 보증기관 승계 1건

한국토지주택공사는 신규진 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 임차·점유 기재는 15명입니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 905,691,000원으로 감정가 1,293,844,260원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 98,971,603원에서 367,961,830원, 556,254,989원으로 커집니다. 다만 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차 0원으로 계산돼 있습니다. 이 계산은 권세아·기사항전의 대항력 미상 문제가 해소된다는 전제에서만 안전하게 받아들일 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 905,691,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 993,205,693원, 총 배당액은 894,234,090원, 미배당은 98,971,603원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 월평동 소재 월평초등학교 북동측 인근으로, 다가구주택·소규모 근린생활시설·공공 및 편의시설·학교 등이 혼재한 기존 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장 및 지하철역이 있어 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 주택 및 근린생활시설이며 사용승인일자는 2022.11.22.입니다.
• 이용상태. 1층은 주택 2개호 및 근린생활시설, 2층·3층·4층은 각각 주택 4개호로 이용됩니다.
• 토지. 204.1㎡의 대지로 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,009,000원/㎡입니다.
• 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 토지는 평지·정방형·소로한면 조건입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 일괄매각. 1층의 공부상 용도는 근린생활시설이나 현황은 주택 2개호 및 근린생활시설 1개호이며, 옥탑·확장형 발코니는 건물가격, 조경수·화단은 토지가격에 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 권세아 확인. 보증금 100,000,000원의 임차권등기가 있으나 대항력 판정이 미상입니다. 전입·점유·배당관계를 원본으로 확정해야 합니다.
• 기사항전 확인. 전입일·보증금이 미상으로 정리돼 있어 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 한국토지주택공사 중복합산 금지. 신규진 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 실제 임차인 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 2번 근저당 변경등기. 420,000,000원 설정 뒤 228,000,000원 변경등기가 있으므로 실제 배당채권액을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 다수 점유자 명도. 건물 내 여러 호실에 임차·점유자가 존재하므로 대항력이 없더라도 실제 인도·명도 절차는 단일 주택보다 복잡할 수 있습니다.
• 1층 용도 확인. 공부상 근린생활시설과 현황 주택·근린생활시설 이용이 병존하므로 실제 사용상태와 관련 행정사항을 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 대부분 후순위지만, 미상 임차인을 끝까지 확인해야 한다

이 사건의 기본 골격은 나쁘지 않습니다. 말소기준은 2022.11.25. 한밭새마을금고 근저당이고, 확인되는 대부분의 임차·점유자는 그 이후에 전입해 대항력 없음으로 분류됩니다. 배당 시뮬레이션도 현재 905,691,000원부터 2회·3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수를 모두 0원으로 계산합니다.

그러나 권세아·기사항전의 대항력은 미상입니다. 이 두 관계가 확정되지 않은 상태에서 ‘인수 0원’이라고 단정하는 것은 위험합니다. 한국토지주택공사는 신규진 보증금의 대위·승계라 중복합산하면 안 되고, 을구 2번 근저당은 420,000,000원 설정 후 228,000,000원 변경등기도 존재해 배당관계 역시 원본 대조가 필요합니다.

가격 측면에서도 감정가의 70%라는 숫자는 눈에 띄지만, 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 없는 이상 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 권리는 상당 부분 정리되는 구조지만 미상 임차인 확인 전까지 보수적으로 접근입니다.