대전지방법원 2026타경168. 문창동 119-18 토지 244.6㎡와 지상 5층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 주차장 및 계단실, 2~4층은 다가구주택, 5층은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 501호·502호 다가구주택 2개호로 이용 중입니다. 현재 소유자는 양소희이며, 2017년 설정된 남대전새마을금고 근저당이 말소기준입니다.

권리 자체는 비교적 명확합니다. 현재 조사된 임차인들의 전입일은 가장 이른 전영욱의 2017.09.29.부터 시작해 모두 말소기준일 2017.08.30.보다 늦습니다. 따라서 조사된 임차인 전원은 이 사건에서 대항력 없음으로 분류되며, 낙찰자가 보증금을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 7명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유조건은 원본 서류 및 현장 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2017.08.30. 남대전새마을금고 근저당권 234,000,000원입니다. 이 근저당권은 토지에 대한 공동담보 추가설정이고, 매각으로 소멸합니다. 이후 최소연·전영욱·김순중의 주택임차권등기, 양진선 근저당권 48,000,000원, 2026년 강제경매개시결정도 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 대항력 인수는 0원

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 조사된 실제 임차인은 10명입니다. 모두 전입일이 말소기준 2017.08.30. 이후이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기된 3명 중 최소연·전영욱의 보증금은 각 80,000,000원, 김순중은 20,000,000원으로 확인됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 847,728,000원 가정)

현재 최저가 847,728,000원 가정에서는 배당표에 반영된 채권 342,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 10,877,280원으로 추정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 현재 계산상 인수는 0원

이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 실거래 시세 비교가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하면 안 됩니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 현황 용도. 1층은 주차장 및 계단실, 2~4층은 다가구주택, 5층은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 다가구주택 501호·502호로 이용 중입니다.
• 가구 수 차이. 2~4층은 공부상 총 6가구로 표시되어 있으나 현황은 총 9가구로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 임대수익형 건물로 접근한다면 각 호실의 구조와 현황을 직접 대조해야 합니다.
• 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 화단·정원수·야외수도관은 토지에, 발코니 및 옥탑 계단실 등은 건물에 포함하여 평가됐습니다.
• 입지. 문창동행정복지센터 남서측 인근으로 단독주택·근린생활시설·문창시장이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·화재경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 경계 확인. 일반건축물대장 배치도상 인접필지 119-17번지의 담장선이 본건 토지 서측 일부에 소재하는 것으로 표시돼 있어 정확한 경계가 중요하면 측량 등으로 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2017.08.30. 남대전새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 확인된 임차인 전입은 모두 이후입니다.
• 보증금 미상 임차인 7명. 이영곡·김경란·황인석·김진환·신인철·김명훈·황주미의 실제 보증금, 확정일자, 계약상태를 매각물건명세서와 현장에서 확인하세요.
• 임차권등기 3건. 최소연 80,000,000원, 전영욱 80,000,000원, 김순중 20,000,000원은 모두 말소기준 후순위로 매각 시 소멸하는 구조인지 원본 등기와 대조하세요.
• 최소연 관계 확인. 301호 임차권자 최소연이 이 사건 신청채권자이기도 하므로 채권의 성격과 관계인 여부를 확인하세요.
• 실제 가구 수 확인. 공부상 2~4층 총 6가구와 현황 총 9가구의 차이를 호실별로 확인하세요.
• 5층 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)와 현황 다가구주택 이용의 차이가 향후 임대·대출·매도에 미치는 영향을 점검하세요.
• 명도비용 반영. 임차인이 여러 호실에 분산되어 있어 점유이전과 명도협의가 한 번에 끝나지 않을 수 있습니다.
• 토지 경계 확인. 인접 119-17번지 담장선과의 관계가 중요하면 측량 등을 통해 확인하세요.
• 시세·수익률 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 주변 다가구·상가주택 거래와 실제 임대료·공실을 함께 비교하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원, 하지만 운영 난도는 낮지 않다”

이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준일보다 앞선 대항력 임차인이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 최저가 847,728,000원은 감정가에서 한 차례 유찰된 70% 수준이고, 3회 유찰 시나리오까지도 계산상 채권 미배당과 매수인 인수는 0원입니다.

다만 이것을 곧바로 “쉬운 물건”으로 보면 안 됩니다. 실제 임차인이 10명이고, 보증금 미상인 임차인도 7명입니다. 2~4층의 공부상 가구 수와 현황 가구 수가 다르고, 5층은 공부상 사무소와 현황 주거 이용이 엇갈립니다. 여기에 인접필지 담장선 확인사항도 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만, 임대운영·명도·건물현황 확인 난도는 높은 편입니다.

또한 최근 실거래 시세와 직접 비교할 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 30% 할인만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리는 통과, 현황과 가격은 추가 검증. 이 사건의 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’와 동시에 ‘현재 11개에 가까운 점유 단위를 실제로 어떻게 인수·정리·운영할 것인가’를 함께 계산하는 데 있습니다.