대구지방법원 2025타경9813. 대구 북구 서변동 화성리버파크1단지 101동 14층 1403호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 남향·계단식, 지상 14층 건물의 14층 단위세대입니다. 등기상 소유자는 권태연입니다. 현재 매각가는 감정가 239,000,000원에서 1회 유찰된 167,300,000원, 즉 감정가의 70%입니다.
권리축은 비교적 단순합니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2015.12.30. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 120,000,000원이고, 그 뒤의 국민은행 추가 근저당 85,800,000원, 소상공인시장진흥공단 가압류 11,736,128원, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인이 부재해 임대차 관계를 확인하지 못했습니다. 따라서 전입세대·점유자가 확인되지 않은 상태에서 대항력 여부는 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9813 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 서변동 1775 화성리버파크1단지 101동 14층 1403호 |
| 물건종류 | 아파트 · 전용 84.93㎡ · 지상 14층 중 14층 · 남향 · 계단식 |
| 소유자 | 권태연 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 167,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 58,698,629원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 임대차 확인 | 현장조사시 이해관계인 부재로 임대차 관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 등기에는 압류·가압류·경매기록이 다수 있었지만 상당수는 이미 해제·취하·말소되었습니다. 현재 경매에서 핵심적으로 볼 것은 2015.12.30. 국민은행 근저당 이후입니다. 2020.04.02. 국민은행 추가 근저당, 2025.05.28. 소상공인시장진흥공단 가압류, 2025.11.21. 송방철의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 가격은 최근 거래보다 낮다
화성리버파크1단지 동일 평형 전용 84.93㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 228,750,000원, 최근 12개월 9건 평균은 228,888,888원입니다. 최신 거래는 2026.07. 235,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +0.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 3 | 233,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 1 | 253,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 12 | 226,000,000원 |
| 2025.08 | 84.93㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2025.07 | 84.93㎡ | 1 | 227,000,000원 |
| 2025.03 | 84.93㎡ | 2 | 233,000,000원 |
| 2025.02 | 84.93㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 228,888,888원 |
현재 최저가 167,300,000원은 최근 12개월 평균 228,888,888원의 73.1%입니다. 전체 실거래 최저 185,000,000원보다도 낮고, 최신 235,000,000원과 비교해도 충분한 가격 차이가 있습니다. 최근 가격 추세가 +0.2%로 음수가 아니어서 하락장 보정상 별도의 하락 경고 신호도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,142,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 추가 근저당 · 주식회사국민은행 | 85,800,000원 | 44,157,800원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 11,736,128원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 송방철 | 58,698,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 276,234,757원 중 예상 배당액은 164,157,800원이며 미배당액은 112,076,957원입니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 167,300,000원 | 164,157,800원 | 112,076,957원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 117,110,000원 | 114,670,460원 | 161,564,297원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 81,977,000원 | 80,101,414원 | 196,133,343원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 등기상 후순위 채권의 미배당 자체가 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 다만 임대차 관계 미상 문제는 배당표와 별개로 원본 점유조사를 통해 해소해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서변초등학교 북동측 인근에 위치하며 일반주택, 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 공원이 혼재합니다. 학교·금융기관·관공서 등 생활편익시설 접근성은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 간선도로와 시내버스승강장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 화성리버파크1은 433세대, 2003.05.30. 준공 단지입니다.
- 도로. 단지 서측 약 20m, 동측 약 15m 아스팔트 포장도로와 북측 약 6m 보행자전용도로에 접하며 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구, 상대보호구역·비행안전제2구역 등이 포함되며 공시지가는 1,557,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입·점유 확인. 현장조사상 임대차 관계가 미상입니다. 주민등록 전입세대, 점유자, 보증금, 전입일을 반드시 확인해 말소기준일 2015.12.30.보다 앞선 권리 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 167,300,000원은 최근 12개월 평균 228,888,888원의 73.1%이고 최신 거래 235,000,000원보다 낮습니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서 추가 국민은행 근저당부터 미배당이 발생하고, 소상공인시장진흥공단과 송방철은 예상배당 0원입니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 확인자료와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만, 임대차 확인 전까지 권리는 미완성”
이 물건의 장점은 분명합니다. 1회 유찰된 최저가 167,300,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 228,888,888원의 73.1%까지 내려왔고, 최신 거래 235,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세도 +0.2%로 하락 신호가 아닙니다. 등기상으로는 2015.12.30. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 제공 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 권리분석을 끝냈다고 보기에는 한 가지가 남습니다. 현장조사에서 임대차 관계를 확인하지 못했습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실만으로 대항력 있는 점유자가 절대 없다고 단정할 수는 없습니다. 결론은 가격은 합격, 등기상 말소구조도 양호, 임대차 확인은 필수입니다. 전입·점유 관계가 해소된다면 현재 회차의 가격 경쟁력은 높은 편입니다.
