부산지방법원 2025타경101767. 부산광역시 사상구 학장동 278-21, 도로명 학장로 237-11에 소재한 기타 + 토지 경매입니다. 토지의 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용, 면적은 319.2㎡이며 일반공업지역에 속합니다. 등기부상 현재 소유자는 최용일이고, 2016.04.25 소유권이전 등기가 이루어졌습니다.
권리관계의 기준점은 2023.07.24 설정된 주식회사우리은행 근저당권 912,000,000원입니다. 이후 2023.10.25 우리은행 근저당권 60,000,000원, 2025.08.05 임의경매개시결정, 2025.09.23 기술보증기금 가압류 151,292,666원이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인은 없어 현재 산정상 매수인이 별도로 떠안을 임차보증금이나 인수권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101767 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 학장동 278-21 · 부산광역시 사상구 학장로 237-11 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 319.2㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 최용일 |
| 감정가 / 최저가 | 1,320,786,080원 / 647,185,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 834,874,769원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 있는 임차보증금의 승계 문제는 없고, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 기존 국민은행·승학새마을금고 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 실질적으로 봐야 할 기준권리는 2023.07.24 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 우리은행 추가 근저당권과 기술보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 647,185,000원으로 감정가 1,320,786,080원의 49%까지 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로, 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 토지·건물 외에도 제시외 건물과 공장저당법상 기계·기구가 일괄매각에 포함되고, 일부 토지는 지분매각이며 도로로 이용되고 있어 일반적인 단일 부동산과 가격 구조가 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 647,185,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,871,850원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 912,000,000원 | 638,313,150원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 151,292,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 1,123,292,666원 중 638,313,150원이 배당되고, 미배당은 484,979,516원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 일괄매각 범위와 현물 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물 2-1, 2-2가 포함됩니다.
- 토지 지분. 목록3 토지는 지분매각이며 도로로 이용 중입니다.
- 기계·기구. 공장저당법 제6조 기계·기구인 Hoist Crane 외 1점이 포함됩니다.
- 가동 여부. 기계기구의 정상 가동 여부는 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다.
- 관리상태. 외부관찰에 의한 기계기구의 현상 및 관리상태는 보통으로 기재돼 있습니다.
⑤ 토지·용도지역 및 환금성 메모
- 토지 성격. 지목 공장용지, 이용상황 공업용, 면적 319.2㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·세로장방이며 소로각지입니다.
- 용도지역. 일반공업지역에 포함됩니다.
- 계획·규제. 재생사업지구·산업시설구역·가축사육제한구역·지구단위계획구역에 포함되고, 공공시설구역 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,825,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용 표준 상품과 달리 공업용 토지·건물·기계기구·지분 요소를 함께 검토해야 하므로, 가격 비교와 매수자 범위 판단을 별도로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.07.24 주식회사우리은행 근저당권 912,000,000원을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본에서 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 2-1, 2-2 및 Hoist Crane 외 1점이 실제 현장에 존재하는지와 상태를 확인하세요.
- 기계기구 작동 확인. 정상 가동 여부가 확정돼 있지 않으므로 응찰 전 현장 상태를 재확인해야 합니다.
- 지분 토지 확인. 목록3 토지는 지분매각이고 도로 이용 중이므로 지분 범위·사용관계·실질 활용성을 원본 및 현황으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 저가라고 판단하지 말고, 공업용 부동산의 개별 가격과 기계·기구 가치를 분리해 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 미배당 484,979,516원이 있다는 사실과 매수인 인수 0원은 별개입니다. 후순위 채권의 미회수 자체를 낙찰자 승계액으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서·현황조사와 매각 당일 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리선은 비교적 명확합니다. 2023.07.24 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 감정가 1,320,786,080원에서 2회 유찰돼 최저가가 647,185,000원까지 낮아졌지만, 실거래 비교 자료가 없고 공업용 토지·건물, 제시외 건물, 기계기구, 지분 토지가 함께 구성돼 있습니다.
권리상 인수 부담은 낮지만 현물·가격 검증 부담은 높다. 이 물건은 ‘반값 경매’라는 숫자보다 무엇을 일괄 취득하고, 그 구성물들이 실제로 어느 정도의 사용성과 환금성을 갖는지를 확인하는 것이 결론을 좌우합니다.
