대전지방법원 2026타경600349. 감정가 1,990,816,200원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,393,571,000원입니다. 사건 용도는 기타 + 토지이고, 감정 이용상태는 일부 건물이 제조업소·소매점·휴게음식점 등으로 이용 중인 복합형 물건입니다. 등기상 현재 말소기준은 2023.05.12 유구농업협동조합 근저당권 1,140,000,000원이며, 그 이후 최영선 근저당 270,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리관계만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 일반 주거용 물건처럼 등기와 임차인만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물·관정·수목의 일부 포함, 방갈로·간이휴게시설·컨테이너·저장고의 평가 및 매각 제외, 온실 내부 제시외수목의 평가 및 매각 제외가 함께 적혀 있습니다. 또한 목록 2·6은 지적도상 맹지이며, 목록 4는 공부상 ‘답’이나 현황은 ‘잡종지상태 등’입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

2017년부터 설정됐던 대전와이.엠.시.에이.신용협동조합, 세종전의농업협동조합, 강성운, 최영선의 선행 근저당들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2023.05.12 유구농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.11.10 최영선 근저당과 2026.02.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 전입은 있지만 대항력 없음

이상준의 전입신고일은 2024.08.20로 말소기준권리인 2023.05.12보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 원문 대조가 필요합니다.

③ 매각조건 — 권리보다 이쪽이 더 중요하다

• 일괄매각. 여러 토지·건물을 묶어 매각하는 구조입니다.
• 농지취득자격증명. 목록 2·3·4·6은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다.
• 맹지. 목록 2·6은 지적도상 맹지입니다.
• 공부와 현황 차이. 목록 4는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘잡종지상태 등’입니다.
• 매각 제외 물건. 목록 4·11 지상의 해체·이동 가능한 방갈로, 간이휴게시설, 컨테이너, 저장고는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
• 수목 일부 제외. 온실 실내 제시외수목은 평가 및 매각에서 제외됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,393,571,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권총액 1,410,000,000원 중 1,377,235,290원이 배당되고 미배당은 32,764,710원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 세종특별자치시 전동면 노장리 ‘상노장마을’ 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건 또는 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 본건 8은 제조업소, 본건 9는 소매점, 본건 12는 휴게음식점 등으로 이용 중입니다.
• 구조·설비. 관련 건물은 경량철골구조·조립식판넬지붕 단층이며 위생·급배수·전기설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부에는 준보전산지가 저촉됩니다.
• 토지 표본. 지목 도로, 토지면적 299.0㎡, 공시지가 19,300원/㎡, 급경사·부정형으로 조사된 토지가 포함돼 있습니다.
• 환금성. 주거용 단일 물건이 아니라 토지와 제조업소·소매점·휴게음식점 이용 건물이 섞이고 일부 맹지·농취증 조건까지 있어 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능 여부. 목록 2·3·4·6은 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않으므로 입찰 전 가장 먼저 확인해야 합니다.
• 맹지 이용성. 목록 2·6의 실제 진출입 경로와 인접 도로의 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각 포함·제외 경계. 방갈로·간이휴게시설·컨테이너·저장고 및 온실 내부 제시외수목의 소유·철거·인도 관계를 구분해야 합니다.
• 현황 지목 확인. 목록 4는 공부상 ‘답’과 현황 ‘잡종지상태 등’이 다르므로 이용·허가상 영향 여부를 확인해야 합니다.
• 임차관계 보완. 이상준은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 매각물건명세서 원문과 현황을 다시 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 최저가 1,393,571,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 도로 권리관계. 감정평가서도 도로부지·인접 도로의 사실적·법적 성격, 소유 및 이용관계에 대해 응찰자의 재조사를 요구하고 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 농취증과 이용성이 승부처

등기와 임차인만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.12 유구농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 이상준의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 난도는 권리가 아니라 물건 구성과 매각조건에서 올라갑니다. 목록 2·3·4·6의 농지취득자격증명, 목록 2·6의 맹지, 공부와 현황이 다른 토지, 매각에서 빠지는 이동 가능한 시설물과 제시외수목까지 확인해야 합니다. 특히 농취증을 제출하지 못하면 매수보증금이 반환되지 않는다는 조건은 입찰 판단의 최우선 항목입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 실무 리스크는 높은 복합형 물건. 이 사건의 결론입니다.