대전지방법원 2026타경600599. 대전 중구 선화동 ‘대전해모로더센트라’ 104동 7층 701호 아파트입니다. 감정가는 529,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 370,300,000원입니다. 등기상 소유자는 한재숙이고, 2024.10.21 소유권이전 당시 거래가액은 426,500,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 474,100,000원이 말소기준권리이며, 이후 2026.03.25 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격 측면에서는 현재 회차의 할인 폭이 큽니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 548,333,333원, 최신 거래는 2026.08의 545,000,000원이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.5%입니다. 감정가 자체도 최근 실거래 평균보다 낮지만, 한 차례 유찰로 현재 최저가가 더 크게 내려온 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600599 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 선화동 895 대전해모로더센트라 104동 7층701호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 73.9544㎡ · 철근콘크리트구조 29층 건내 7층 701호 |
| 사용승인일 | 2024.02.28 |
| 소유자 | 한재숙 · 2024.10.21 소유권이전 · 거래가액 426,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 529,000,000원 / 370,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 유더블유아이유동화전문유한회사(양도인: 주식회사 우리은행) / 447,193,286원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2024.10.21 접수된 주식회사우리은행 근저당권이며 채권최고액은 474,100,000원입니다. 이후 2026.03.25 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 시세의 67.5%
대전해모로더센트라 동일 면적 73.95㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 548,333,333원, 최저 거래는 520,000,000원, 최고 거래는 570,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 545,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 73.95㎡ | 5 | 545,000,000원 |
| 2026.07 | 73.95㎡ | 23 | 552,000,000원 |
| 2026.06 | 73.95㎡ | 19 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 73.95㎡ | 12 | 548,000,000원 |
| 2026.06 | 73.95㎡ | 6 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 73.95㎡ | 23 | 570,000,000원 |
| 2026.06 | 73.95㎡ | 18 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 73.95㎡ | 7 | 520,000,000원 |
| 2026.06 | 73.95㎡ | 18 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 73.95㎡ | 18 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 73.95㎡ | 14 | 547,000,000원 |
| 2026.05 | 73.95㎡ | 4 | 538,000,000원 |
| 평균 | 73.9544㎡ | 12건 | 548,333,333원 |
현재 최저매각가 370,300,000원은 최근 12개월 평균 548,333,333원의 67.5%입니다. 최신 거래 545,000,000원보다도 낮고, 최근 12건의 최저 거래 520,000,000원보다 낮습니다. 제공된 최근 거래 표본만 놓고 보면 가격 할인은 분명한 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,984,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 474,100,000원 | 364,315,800원 |
| 미배당 | 474,100,000원 | 109,784,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 370,300,000원 가정 시 집행비용 5,984,200원, 우리은행 근저당 예상배당 364,315,800원이며 근저당 기준 미배당은 109,784,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 370,300,000원 | 364,315,800원 | 109,784,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 259,209,999원 | 254,781,059원 | 219,318,941원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 181,446,999원 | 178,106,741원 | 295,993,259원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전중앙초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 단독·다가구주택, 근린공원 및 각급 교육시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 29층 건물의 7층 701호이며 사용승인일은 2024.02.28입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 재정비촉진지구 등에 해당하며 단지 주위로 중로와 접합니다.
- 토지. 공시지가 1,364,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 대전해모로더센트라는 862세대이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 하자. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.10.21 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 370,300,000원은 최근 12개월 평균 548,333,333원의 67.5%입니다. 최신 거래 545,000,000원과도 함께 비교해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서는 근저당 채권최고액 474,100,000원 중 364,315,800원 배당으로 109,784,200원의 미배당이 예상됩니다.
- 추가 유찰 시. 2회 유찰 시 259,209,999원, 3회 유찰 시 181,446,999원 시나리오가 제시돼 있으나 가격 하락과 함께 채권자 미배당도 커집니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 현황조사, 매각물건명세서와 실제 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 등기상 권리 구조는 우리은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 단순한 형태이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 현재 최저매각가 370,300,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 548,333,333원의 67.5%로 가격 메리트가 확인됩니다.
다만 감정요항표의 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 남겨둬야 합니다. 확인된 임차인 명단이 없다는 사실만으로 대항력 문제까지 없다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 가격은 유리하지만 점유·임대차 확인을 끝낸 뒤 판단해야 하는 아파트로 보는 것이 가장 정확합니다.
