대전지방법원 2026타경600643. 라온팰리스 제1동 9층 908호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표기되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 유찰로 내려간 최저가가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금입니다. 실제 임차인은 박하윤 1명이며, 전입일자 2023.04.21, 점유개시일자 2023.04.22, 확정일자 2023.04.07, 보증금은 120,000,000원입니다.
현재 살아 있는 말소기준권리는 2025.09.05 갑구 8번 국의 압류입니다. 그보다 앞선 신순옥의 근저당권은 2023.02.15 이미 말소됐습니다. 박하윤의 전입·점유는 말소기준보다 앞서고, 2025.07.11 주택임차권등기까지 마쳤으므로 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600643 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 9층 908호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용 / 층 | 29.968㎡ · 철근콘크리트조 12층 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사단비산업개발 (2022.08.04 소유권이전 · 거래가액 112,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 22,752,318원 |
| 말소기준 | 2025.09.05 갑구 8번 압류 · 국 (처분청 동대구세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 물건의 권리분석은 “임차보증금이 얼마나 배당되고 얼마가 남느냐”로 귀결됩니다. 박하윤은 말소기준 2025.09.05보다 앞서 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 현재 최저가 92,400,000원 가정에서 집행비용 2,063,200원을 먼저 제외하면 임차인에게 90,336,800원이 배당되고, 29,663,200원이 남아 매수인에게 승계됩니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박하윤 · 건물 전부 | 120,000,000원 | 2023.04.21 / 2023.04.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 29,663,200원 인수 |
② 시세 비교 — 하락 추세에서 실질취득이 최근 시세보다 높다
라온팰리스 전용 29.64~29.97㎡ 거래 자료는 12건이며 전체 평균은 119,625,000원입니다. 다만 과거 145,500,000원·134,000,000원 거래처럼 높은 가격이 포함돼 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 왜곡될 수 있습니다. 최근 가격 판단에서는 제공된 최근 12개월 평균 115,500,000원, 최신 거래 115,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -6.7%를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.97㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 29.64㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 29.97㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 29.97㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.09 | 29.97㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2025.06 | 29.64㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2024.12 | 29.64㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2024.09 | 29.97㎡ | 11 | 134,000,000원 |
| 2024.08 | 29.64㎡ | 11 | 108,000,000원 |
| 2024.01 | 29.64㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2023.06 | 29.97㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2023.01 | 29.97㎡ | 7 | 145,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 115,500,000원 |
현재 실질취득 122,063,200원은 최근 12개월 평균보다 6,563,200원 높고, 최신 거래보다 7,063,200원 높습니다. 게다가 최근 거래군이 이전 거래군보다 6.7% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 감정가 대비 70%까지 떨어졌다는 사실이나 최저가가 최근 시세의 80.0%라는 사실은 이 사건의 가격 가점 근거가 될 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,200원 |
| 1. 임차인 박하윤 보증금 | 120,000,000원 | 90,336,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 22,752,318원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 보증금 부족분 29,663,200원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 22,752,318원은 배당액 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 92,400,000원 | 29,663,200원 | 122,063,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 64,679,999원 | 56,884,241원 | 121,564,240원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,275,999원 | 75,938,969원 | 121,214,968원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래 통계 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 봉명동, 계룡스파텔 북측 인근 라온팰리스입니다. 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합, 공동주택 및 숙박시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 소재해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다. 남측으로 문화원로를 이용합니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용은 공동주택(도시형생활주택)입니다. 집합건축물대장과의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·관광특구·온천원보호지구·중점경관관리구역에 해당하며, 토지 공시지가는 3,410,000원/㎡입니다.
- 환금성. 라온팰리스는 80세대, 2019.10.25 준공입니다. 제공된 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 6.4회, 매각률은 0.0%이고, 최근 거래 추세도 -6.7%로 나타나 경매 환금성 지표는 강하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 92,400,000원에 보증금 인수 29,663,200원을 더한 122,063,200원을 가격 비교의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 때 낙찰가는 크게 내려가지만 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 각각 121,564,240원·121,214,968원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 2,063,200원, 임차인 배당 90,336,800원, 매수인 인수 29,663,200원 가정입니다. 실제 배당 전 당해세 등 변동 요소를 원본으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 과정에서 수차 방문했으나 거주자 부재로 내부 상태는 동일 건물 내 유사규모 공동주택 조사와 관리사무소 탐문 등을 감안해 평가됐습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 표기되지만 감정평가상 이용상태는 공동주택 (도시형생활주택)이므로 입찰 전 건축물대장과 실제 이용상태를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 119,625,000원보다 최근 12개월 평균 115,500,000원과 최신 거래 115,000,000원, 추세 -6.7%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “9,240만원 낙찰”이 아니라 “약 1.22억 취득”이다
이 사건에서 1회 유찰된 최저가 92,400,000원은 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 박하윤의 120,000,000원 임차보증금은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 보증금이고, 현재 배당 가정에서는 29,663,200원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 그래서 현재 실질취득은 122,063,200원입니다.
최근 12개월 평균은 115,500,000원, 최신 거래는 115,000,000원이며 최근 거래 추세는 -6.7%입니다. 여기에 라온팰리스 경매 통계상 평균 유찰 6.4회·매각률 0.0%까지 겹칩니다. 추가 유찰이 생겨도 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 옮겨갈 뿐 총 부담은 보증금 120,000,000원 부근에 머뭅니다. 권리구조는 명확하지만, 현재 실질취득가격은 최근 시세 이상입니다. 최저가 할인율만으로 접근하기 어려운 물건입니다.
