대구지방법원 2026타경1042. 대구 수성구 범어동 경남타운 8동 7층 703호, 전용 115.635㎡ 아파트입니다. 감정가는 1,420,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 994,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2021.11.17. 남부새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 840,000,000원입니다. 같은 날 설정된 중동새마을금고 근저당 636,000,000원을 비롯해 이후의 가압류·압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 잡힌 채권 총액이 많다는 사실 자체보다 낙찰자가 실제로 무엇을 떠안느냐입니다. 현재 매각가 994,000,000원 가정의 배당표에서는 채권자 미배당액이 890,906,931원 발생하지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액은 같은 개념이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1042 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 320 경남타운 8동 7층703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 115.635㎡ · 지하1층·지상12층 중 7층 |
| 소유자 | 최민석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,420,000,000원 / 994,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 558,044,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.11.17. 접수된 남부새마을금고 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 같은 접수번호로 중동새마을금고 근저당권 636,000,000원도 설정되어 있고, 이후 농협은행, 대구신용보증재단, 농업협동조합중앙회, 국민건강보험공단, 중소기업은행, 신용보증기금, 대구광역시 수성구 등의 가압류·압류가 이어졌습니다. 이들 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 61.4%
경남타운 동일 면적 115.64㎡의 최근 거래 기록입니다. 전체 12건 평균은 1,425,833,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 1,620,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 1,740,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 21.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 115.64㎡ | 9 | 1,740,000,000원 |
| 2026.07 | 115.64㎡ | 11 | 1,650,000,000원 |
| 2026.02 | 115.64㎡ | 9 | 1,690,000,000원 |
| 2025.10 | 115.64㎡ | 6 | 1,400,000,000원 |
| 2024.10 | 115.64㎡ | 6 | 1,450,000,000원 |
| 2024.06 | 115.64㎡ | 1 | 1,340,000,000원 |
| 2024.03 | 115.64㎡ | 7 | 1,430,000,000원 |
| 2024.03 | 115.64㎡ | 3 | 1,350,000,000원 |
| 2024.03 | 115.64㎡ | 5 | 1,130,000,000원 |
| 2024.02 | 115.64㎡ | 3 | 1,300,000,000원 |
| 2024.02 | 115.64㎡ | 7 | 1,350,000,000원 |
| 2023.10 | 115.64㎡ | 1 | 1,280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 115.64㎡ | 4건 | 1,620,000,000원 |
| 전체 평균 | 115.64㎡ | 12건 | 1,425,833,333원 |
현재 최저가 994,000,000원은 최근 12개월 평균 1,620,000,000원의 61.4%입니다. 전체 12건 평균 대비로도 69.7%입니다. 특히 최근 거래 흐름이 이전 구간보다 21.9% 높은 것으로 집계되어 있어, 이 사건은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 봐도 최저가가 낮은 편이라는 점이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 994,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,340,000원 |
| 2. 근저당 · 남부새마을금고 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중동새마을금고 | 636,000,000원 | 141,660,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 34,560,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 40,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 30,600,491원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 277,102,268원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 4,304,172원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 994,000,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 1,872,566,931원, 배당액은 981,660,000원, 미배당액은 890,906,931원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 994,000,000원 | 981,660,000원 | 890,906,931원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 695,800,000원 | 686,442,000원 | 1,186,124,931원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 487,059,999원 | 479,789,399원 | 1,392,777,532원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계되어 있으며, 이 사건은 이미 1회 유찰된 현재 회차에 와 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범어동 소재 대구경동초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 노변 상가, 학교, 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 양호한 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 일반 대중교통 사정도 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상12층 건물 중 7층 703호이며, 위생·급배수·승강기 설비와 가스보일러에 의한 중앙 난방설비가 되어 있습니다.
- 단지. 경남타운은 312세대, 준공일 1982.06.22이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 아파트지구, 지구단위계획구역 및 정비구역에 포함되고 일부 도로 및 상대보호구역과 저촉됩니다. 공시지가는 4,420,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자와 전입 관계를 최종 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2021.11.17. 남부새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 다시 맞춰보세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 994,000,000원은 최근 12개월 평균 1,620,000,000원의 61.4%입니다. 전체 평균보다 최근 거래와 최신 거래를 우선 기준으로 응찰가를 판단하는 편이 적절합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에도 890,906,931원의 채권자 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수액과 구분해 판단하되, 배당요구·조세채권 등 원본 서류는 최종 확인하세요.
- 정비구역. 대상 토지가 정비구역에 포함되어 있으므로 관련 계획과 진행상황은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’, 가격은 강하다
이 사건은 등기권리만 보면 구조가 명확합니다. 2021.11.17. 남부새마을금고 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 1회 유찰된 최저가 994,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 1,620,000,000원의 61.4%입니다. 최신 거래는 2026.07. 1,740,000,000원, 최근 가격 추세도 21.9%로 집계되어 있어 가격 측면의 여지는 분명합니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상이라는 한 가지 확인 과제가 남습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원·가격 경쟁력 우수, 점유관계 확인 후 접근”으로 정리할 수 있습니다. 채권자 미배당이 크다는 이유만으로 낙찰자가 그 채무를 인수한다고 해석해서는 안 되고, 실제 입찰 판단에서는 최근 실거래와 현장 점유 확인을 함께 봐야 합니다.
