대구지방법원 2026타경100214. 대구 남구 대명동 722-9, 도로명 큰골길 31의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 점포 및 주택, 2층 주택으로 이용 중이며 토지는 주상용입니다. 매각조건은 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 권리의 중심은 2014년 3월 31일 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이 권리 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 홍승택·권영공의 임차보증금은 별도 검토가 필요합니다.
두 임차인은 모두 실제 임차인으로 확인되며, 각각 1999년과 2013년에 전입했습니다. 두 전입일 모두 2014년 말소기준보다 빠르고 대항력이 인정되는 구조입니다. 확정일자는 확인되지 않아 배당표에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 따라서 최저가만 보고 취득비용을 판단하면 안 되고, 현재 회차에서는 687,619,000원 + 5,000,000원 = 692,619,000원을 실질적인 권리상 취득부담으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100214 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 722-9 · 대구광역시 남구 큰골길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 1층 점포 및 주택 · 2층 주택 · 토지 주상용 |
| 토지 | 296.8㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 김상훈 2분의 1 · 허귀옥 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 982,313,570원 / 687,619,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 331,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인 2명
말소기준권리는 2014.03.31. 주식회사대구은행 근저당권 151,200,000원입니다. 이후 2018년 60,000,000원, 2019년 120,000,000원의 추가 근저당과 대구신용보증재단·롯데카드주식회사·주식회사 아이엠뱅크의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 홍승택은 1999.01.04., 권영공은 2013.06.04. 전입해 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있고, 배당보다 승계가 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍승택 | 1999.01.04 | 3,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 3,000,000원 | 2026.04.06 |
| 권영공 | 2013.06.04 | 2,000,000원 | 250,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 2,000,000원 | 2026.04.06 |
두 임차인의 확정일자는 확인되지 않고 배당표도 우선변제권 없이 전액 승계로 산정합니다. 임차인별 보증금 자체는 크지 않지만, 상가와 주택이 혼용된 건물인 만큼 실제 점유 부분과 인도 범위를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 687,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,276,190원 |
| 인수 · 임차인 홍승택 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 권영공 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대구은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 26,775,000원 | 26,775,000원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 49,193,812원 | 49,193,812원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 아이엠뱅크 | 59,455,874원 | 59,455,874원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 211,718,124원 |
현재 최저가 가정에서는 채권 합계 466,624,686원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 대항력 임차인 보증금 5,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 승계로 별도 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 구조 — 현재 70%, 다음 회차부터 배당여력 급감
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 687,619,000원 | 466,624,686원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 481,333,299원 | 466,624,686원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 336,933,309원 | 331,416,243원 | 135,208,443원 | 5,000,000원 |
현재 회차는 감정가의 70%인 687,619,000원입니다. 2회 유찰 시 481,333,299원, 3회 유찰 시 336,933,309원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이 물건은 실거래 가격을 근거로 현재 최저가가 싸다고 단정할 구조가 아니라, 낙찰가에 대항력 보증금 5,000,000원을 더한 실질취득비용과 근린시설·주택 혼용 물건의 환금성을 함께 보아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 안지랑네거리 남동측 인근으로, 후면은 단독주택·다가구주택, 도로변은 근린생활시설 등이 형성된 주상혼용지대입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설·생활편익시설·간선도로 접근성을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 건물 1층은 점포 및 주택, 2층은 주택으로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 스라브지붕 지하 1층·지상 2층 건물입니다.
- 토지. 296.8㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트와 달리 점포·주택이 혼용된 근린시설 + 토지 물건이므로 임대·자가사용 수요와 건물 상태, 토지 활용성을 함께 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 승계액. 홍승택 3,000,000원, 권영공 2,000,000원 합계 5,000,000원을 입찰가와 별도 자금으로 계산하세요.
- 점유 범위. 건물은 1층 점포·주택, 2층 주택으로 사용 중입니다. 임차인별 실제 점유 부분과 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가 대상과 현황을 대조하세요.
- 소유관계. 김상훈과 허귀옥이 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 낙찰 후 점유자와 소유자별 인도 협의 가능성을 함께 확인하세요.
- 배당 시나리오. 현재 회차와 2회 유찰 시 일반 채권 미배당은 0원이지만, 3회 유찰 시에는 135,208,443원의 미배당이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 임차관계와 제시외 건물 범위를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 2명의 대항력
이 사건의 핵심은 유찰률보다 권리 순서입니다. 2014.03.31. 대구은행 근저당 이후의 근저당·가압류는 매각으로 소멸하지만, 홍승택과 권영공은 각각 1999년과 2013년에 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 두 사람의 보증금 합계 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 승계되므로 현재 최저가 687,619,000원만을 취득가격으로 보면 안 됩니다. 권리상 실질취득 부담은 692,619,000원입니다.
여기에 이 물건은 아파트가 아니라 1층 점포·주택, 2층 주택으로 쓰이는 근린시설 + 토지이고, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 따라서 결론은 “후순위 등기는 정리되지만, 임차보증금 승계와 혼용 건물의 현황 확인이 필수”입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 실제 점유관계와 인수금액을 확정한 뒤 입찰가를 정하는 것이 맞습니다.
