대구지방법원 2026타경100240. 대구광역시 북구 칠성동2가 435-10 소재의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 가) 단독주택, 나) 화장실이고, 토지면적은 16.9㎡입니다. 감정가 35,176,960원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 24,624,000원으로 내려왔습니다. 신청채권자의 청구액은 10,650,000원입니다.
등기부만 보면 현재 남아 있는 근저당이나 압류는 확인되지 않고, 과거 북성새마을금고 근저당과 신용보증기금 가압류는 이미 말소됐습니다. 하지만 이 사건에서 더 중요한 것은 등기부상의 담보권이 아니라 2019.06.20 전입한 박규대의 점유 관계입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매수인이 실제로 떠안을 금액도 현재 단계에서는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100240 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 435-10 · 대구광역시 북구 칠성남로31길 5-28 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 가) 단독주택 · 나) 화장실 |
| 토지 | 16.9㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 오병철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 35,176,960원 / 24,624,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박재현 / 10,650,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인 확인이 핵심
1990.04.27 설정된 북성새마을금고 근저당은 2001.11.20 해지로 이미 말소됐고, 1997년 신용보증기금 가압류도 2003.03.21 해제로 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2026.01.27 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박규대 | 2019.06.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박규대의 전입일 2019.06.20은 말소기준권리인 2026.01.27보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제 여부를 최종 확정할 수 없고, 인수될 수 있는 보증금 액수도 미상입니다. 따라서 배당표상 인수액 0원이라는 계산만으로 매수인의 최종 부담이 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수금액 확인이 선행
현재 회차 최저매각가는 24,624,000원으로 감정가 35,176,960원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 17,236,800원, 3회 유찰 시는 12,065,760원입니다. 하지만 확인된 실거래 시세 자료가 없고 임차보증금도 미상이므로, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 24,624,000원 | 10,650,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 17,236,800원 | 10,650,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 12,065,760원 | 10,650,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 24,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 843,232원 |
| 2. 경매개시결정 · 박재현 | 10,650,000원 | 10,650,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,130,768원 |
현재 배당 계산에서는 신청채권자 청구액 10,650,000원이 전액 배당되고 13,130,768원이 소유자 교부 잔여로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금이 미상인 만큼 이 표를 매수인 인수액 확정표로 해석해서는 안 됩니다.
④ 건물·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 가) 단독주택, 나) 화장실로 이용 중입니다. 목록1 기호(나) 건물은 공부상 슬래트지붕이나 실제는 판넬지붕입니다.
- 건물. 가) 시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층, 나) 시멘트블럭조 판넬지붕 단층이며 사용승인일은 1985.02.28입니다.
- 입지. 경명여자고등학교 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·아파트·각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 16.9㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 905,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박규대의 보증금이 얼마인지 확인하지 못한 상태에서는 실질취득비용과 인수위험을 계산할 수 없습니다.
- 점유 지속 여부 확인. 2019.06.20 전입 이후 현재까지 실제 점유가 이어지는지 확인해야 대항력 판단의 전제가 정리됩니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 잔존보증금 가능성을 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 일괄매각 대상이며, 기호(나) 건물은 공부상 슬래트지붕, 실제 판넬지붕이라는 차이가 있습니다.
- 낡은 건물 상태 확인. 사용승인일이 1985.02.28인 단층 시멘트블럭조 건물이므로 현장 상태와 수선 필요 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가매수라고 단정하지 마세요.
맺으며 — “70% 최저가보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 사건은 감정가 35,176,960원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 24,624,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 과거 담보권은 이미 말소되어 구조가 단순해 보이지만, 2019.06.20 전입한 박규대의 임차보증금이 미상이라는 한 가지 변수가 결론을 바꿉니다. 말소기준권리보다 앞선 전입인 만큼 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되기 전에는 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 등기부는 단순하지만 임차관계는 미확정. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 박규대의 실제 임대차관계를 어디까지 확인하느냐입니다.
