대구지방법원 2026타경100253. 대구광역시 동구 동내동 1121 의료벤처기업공동연구센터 4층 401호로, 감정평가상 지식산업센터(기업부설 연구소)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사나노레이이며 2017.10.31. 거래가액 295,086,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 276,000,000원 근저당권이 말소기준입니다.

말소기준 이후에는 중소벤처기업진흥공단·기술보증기금·신용보증기금·근로복지공단의 가압류가 차례로 설정됐고, 2026.01.27. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가는 237,300,000원으로 감정가의 70%, 1회 유찰 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 전부 소멸

2015.10.02. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁 등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2017.09.04. 신탁재산 귀속을 거쳐 2017.10.31. 주식회사나노레이가 매매로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 을구 1번 주식회사대구은행 근저당권 276,000,000원이 말소기준입니다.

그 뒤 2025년 설정된 가압류 4건과 2026.01.27. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정의 채권자는 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 상호: 주식회사 대구은행)로 기재돼 있습니다.

② 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 339,000,000원, 현재 최저매각가는 237,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 현재 회차는 1회 유찰 상태이며, 다음 시나리오는 2회 유찰 시 166,110,000원(49%), 3회 유찰 시 116,277,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.

다만 감정가 대비 할인율은 시세 자체가 아닙니다. 본 건은 지식산업센터 이용 물건이고, 별도의 실거래 비교값이 제시되지 않았으므로 237,300,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정하지 않습니다. 가격 메리트는 동일 건물 또는 인근 유사 용도 거래와 별도로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 237,300,000원 가정)

현재 회차 237,300,000원 가정 시 집행비용 4,122,200원을 제외한 233,177,800원이 말소기준 근저당에 배당되고, 이후 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 3,081,269,199원 중 채권자 배당액은 233,177,800원, 미배당은 2,848,091,399원입니다. 그러나 이 미배당 채권들은 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 대구광역시 동구 신서동 소재 대구경북지방병무청 북동측 인근으로, 지식산업센터·공공기관·업무시설·오피스텔·노선상가·임야 등이 형성돼 있으며 생활편의시설 접근성을 포함한 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 지식산업센터 내 기업부설 연구소로 이용 중입니다.
• 도로. 서측 왕복 5차로, 북측 왕복 2차로 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 토지면적 3,945.1㎡, 지목 대, 업무용, 평지·세로장방형이며 공시지가 1,057,000원/㎡입니다.
• 용도·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 경제자유구역, 공공주택지구, 혁신도시개발예정지구, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 대로2류 및 중로3류에 접합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 사용·점유자 및 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 원본 대조. 최저가 237,300,000원은 감정가의 70%지만, 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정하지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터 거래를 대조해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 2017.10.31. 을구 1번 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
• 배당 외 항목 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
• 이용·규제 확인. 지식산업센터(기업부설 연구소) 이용과 경제자유구역·공공주택지구·혁신도시개발예정지구 등 토지이용 제한을 입찰 목적과 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유는 별도 검증

이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2017.10.31. 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 237,300,000원 배당 시뮬레이션에서 채권자 미배당은 크게 남지만 매수인 인수는 0원입니다.

다만 이 물건은 지식산업센터 내 기업부설 연구소로 이용 중이고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 또 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 실제 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 점유관계와 실제 시장가격은 반드시 별도 확인”입니다.