의정부지방법원 2026타경60581. 고양시 덕양구 내유동 진흥타운 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 한철주이며, 현재 말소기준권리는 2022.08.01. 오창열 근저당권 150,000,000원입니다. 그 뒤 서울보증보험주식회사 가압류와 국민건강보험공단 압류, 2026년 임의경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리분석상 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 140,700,000원입니다. 하지만 비교할 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로, 30% 할인이라는 숫자만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론내리면 안 됩니다. 이 사건은 권리 인수 위험은 낮지만 가격 판단은 별도의 현장 시세 확인이 필요한 유형으로 보는 편이 데이터에 가장 충실합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60581 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 738-1 진흥타운 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 명봉산로6번길 117 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 사용승인일 | 2014.06.24 |
| 소유자 | 한철주 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오창열 / 115,013,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 오창열 근저당
임차인 없음. 보증금 인수 문제는 현재 자료에서 확인되지 않으며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음입니다. 따라서 제공된 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 을구 5번 오창열 근저당권에는 2022.08.24. 근저당권부채권 질권이 설정되어 있고 채권자는 주식회사오케이대부캐피탈강남으로 기재돼 있습니다. 이 권리는 배당 및 말소 과정에서 함께 확인해야 할 등기사항이지만, 현재 매각물건명세서에는 별도 매수인 인수권리로 명시돼 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 30% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 201,000,000원, 현재 최저매각가는 140,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 최근 거래가격 자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 특히 다세대주택은 개별 건물·도로 조건·내부 상태 등에 따라 가격 차이가 생길 수 있으므로, 이번 사건에서 가격 점수를 높일 직접적인 실거래 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 2. 근저당 · 오창열 | 150,000,000원 | 137,930,200원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,165,730원 | 0원 |
| 4. 가압류 변경분 | 10,847,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 172,012,810원 중 137,930,200원이 배당되고 34,082,610원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 기동경찰교육훈련센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·농경지 등이 소재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평스라브 지붕의 지상4층 건물이며, 외벽은 석재붙임 마감 등입니다. 기본적인 급·배수·위생·난방·승강기설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.
- 도로. 토지는 부정형이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 남측 및 동측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 감정가 201,000,000원 대비 최저가 140,700,000원이라는 할인폭만으로 저가 매수 여부를 판단하지 말고, 인근 유사 다세대의 실제 매매가를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.08.01. 오창열 근저당을 말소기준으로 보고, 이후 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 근저당권부채권 질권 확인. 을구 5-1의 주식회사오케이대부캐피탈강남 질권 설정이 배당·말소 절차에서 어떻게 처리되는지 원문을 대조해 두는 것이 좋습니다.
- 점유 상태 확인. 임대 여부는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 실제 인도 가능 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 98,490,000원, 3회 유찰 시 68,943,000원으로 내려가지만, 낮은 가격 자체와 적정 시장가격은 별개의 문제이므로 시세 검증을 병행해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문과 실제 점유·체납 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 필요”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 임차인도 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있어, 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 유형과는 성격이 다릅니다. 반면 가격은 감정가 201,000,000원에서 1회 유찰돼 140,700,000원이 됐지만, 이를 시세와 직접 비교할 최근 거래자료가 없습니다.
따라서 결론은 “권리 인수는 양호, 가격 판단은 보류”입니다. 현재 회차에서 채권자 측 미배당이 34,082,610원 발생한다는 사실은 매수인 인수와는 별개지만, 유찰이 이어질수록 75,695,630원·104,710,784원으로 미배당 규모가 커집니다. 입찰 여부는 140,700,000원이 실제 내유동 유사 다세대 시세와 비교해 어느 위치인지 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
