대구지방법원 2026타경100305. 대구 중구 남산동 ‘극동스타클래스남산’ 104동 21층 2102호, 전용면적 기준 84.8336㎡ 아파트입니다. 감정가는 450,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 315,000,000원, 감정가의 70%입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.06.03. 갑구 7번 디에스투자증권 주식회사 가압류 2,000,000,000원입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당 3건과 국민은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 기준권리 뒤에 설정된 경도글로벌 근저당과 그 부채권 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격도 현재 회차에선 분명한 할인 구간입니다. 단지 최근 12개월 실거래 12건 평균은 443,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 457,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 315,000,000원은 최저가와 같고, 최근 12개월 평균의 71.0% 수준입니다. 감정가 450,000,000원과도 차이가 있지만, 경매 가격 메리트 판단은 감정가보다 최근 실거래와 실질취득액을 우선해 보는 게 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 3000 극동스타클래스남산 104동 21층 2102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8336㎡ · 23층 건물 중 21층 |
| 소유자 | 김규성 (2017.09.22. 소유권이전 · 거래가액 405,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 315,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 디에스투자증권주식회사 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.06.03. 갑구 7번 가압류입니다. 2023.05.22. 설정된 경도글로벌 근저당 채권최고액 2,250,000,000원, 2024.04.12. 국의 근저당권부채권 압류, 2025.05.15. 디에스투자증권의 근저당권부채권 압류, 2026.02.02. 강제경매개시결정은 모두 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 배당 추정표 역시 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 3.15억 vs 최근 거래
극동스타클래스남산은 946세대, 2014.06.27. 준공 단지입니다. 최근 12개월 실거래 표본은 12건이고 평균 443,500,000원, 최저 385,000,000원, 최고 485,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 84.83㎡ 15층 457,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.83㎡ | 15 | 457,000,000원 |
| 2026.07 | 78.5㎡ | 3 | 438,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 4 | 485,000,000원 |
| 2026.06 | 78.5㎡ | 13 | 428,000,000원 |
| 2026.05 | 78.47㎡ | 10 | 430,000,000원 |
| 2026.04 | 84.83㎡ | 7 | 455,000,000원 |
| 2026.04 | 84.57㎡ | 8 | 440,000,000원 |
| 2026.04 | 84.83㎡ | 9 | 435,000,000원 |
| 2026.04 | 84.57㎡ | 21 | 473,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2026.04 | 84.57㎡ | 12 | 428,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 18 | 468,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 443,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 315,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.0%입니다. 최근 실거래 최저 385,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 457,000,000원과 비교해도 현재 회차는 가격상 할인 구간에 있습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율만이 아니라 최근 실거래 대비 실질취득가격에서도 가격 메리트가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 디에스투자증권 주식회사 | 2,000,000,000원 | 309,790,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사경도글로벌 | 2,250,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 · 디에스투자증권주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 315,000,000원 가정 시 집행비용 5,210,000원과 디에스투자증권 가압류에 309,790,000원이 배당돼 매각대금이 모두 소진됩니다. 총 채권액 4,250,000,000원 대비 미배당액은 3,940,210,000원이지만, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 남산동 경북공업고등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 남산역(도시철도 3호선)과 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 중 21층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·근린상업지역·도시지역·시가지경관지구·지구단위계획구역 및 역사문화환경보존지역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 극동스타클래스남산은 946세대, 2014.06.27. 준공 단지이며 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 38,378.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 2,569,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상입니다. 현장 점유자와 전입·보증금·확정일자 여부를 확인하세요.
- 실질취득 기준 유지. 현재 배당 추정상 인수 0원이므로 315,000,000원이 실질취득액입니다. 이후 권리 변동이 있는지 매각 직전 등기 원본을 다시 대조하세요.
- 최근 시세 중심 판단. 최근 12개월 평균 443,500,000원, 최신 거래 457,000,000원과 비교해 현재 315,000,000원은 71.0% 수준입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가는 220,500,000원, 3회 유찰 시 154,350,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수 추정액도 0원입니다.
- 채권 미배당과 인수는 구분. 현재 회차 미배당액 3,940,210,000원이 크더라도 배당 추정상 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.29.입니다. 입찰 전 최신 등기와 현장 점유상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 마지막 변수는 점유 확인”
이 사건은 등기상 구조와 현재 배당 추정만 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 말소기준인 2022.06.03. 가압류 뒤에 설정된 경도글로벌 근저당과 부채권 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 동시에 1회 유찰된 현재 최저가 315,000,000원은 곧 실질취득액이고, 최근 12개월 실거래 평균 443,500,000원의 71.0%로 가격 조건도 강합니다.
다만 이 사건을 곧바로 ‘완전 무위험’으로 볼 수는 없습니다. 감정평가 때 폐문으로 내부 확인을 하지 못했고 임대관계가 미상으로 남아 있기 때문입니다. 등기상 권리와 가격은 A급에 가깝지만, 현장 점유·임대관계를 확인해야 최종 판단이 완성되는 물건입니다. 현재 회차의 승부처는 할인폭이 아니라, 그 할인폭을 유지한 채 점유 리스크를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
