의정부지방법원 2026타경60701. 파주시 야당동 수팰리스 102동 2층 202호의 다세대주택입니다. 감정가는 380,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 266,000,000원입니다. 권리의 기준점은 2021.12.21. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 380,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 그보다 앞선 2021.10.08. 강서농업협동조합 근저당권 2,952,000,000원도 나타나지만, 이 권리는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 소유자는 이연화이며, 2024.09.28. 상속을 원인으로 2026.06.16. 소유권이전등기가 접수됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60701 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 55-2 수팰리스 102동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 하우3길 45-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 중 2층 |
| 소유자 | 이연화 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 266,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매개시결정 채권자 | 에프에스제이2509유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 365,337,804원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 2021.12.21. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리는 해당사항 없고, 법정지상권 역시 해당사항 없습니다. 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 70%’는 아니다
현재 최저매각가는 266,000,000원으로 감정가 380,000,000원의 70%입니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
수팰리스102동은 8세대, 사용승인 관련 기준일은 2021.09.09.로 집계돼 있습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 다만 실거래 비교에 사용할 면적 일치가 확인되지 않아, 별도의 거래가격을 현재 호실의 시세로 끌어와 적용하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 380,600,000원 | 261,476,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 266,000,000원을 매각가로 가정한 추정입니다. 신한은행 근저당권은 채권최고액 기준 119,124,000원이 미배당으로 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 266,000,000원 | 261,476,000원 | 119,124,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 186,200,000원 | 182,793,200원 | 197,806,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 130,339,999원 | 127,715,239원 | 252,884,761원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 소재 운정4동 행정복지센터 남측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 야당역(경의중앙선)이 소재해 대중교통 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물의 2층 202호로, 외벽은 벽돌치장쌓기마감 등, 내벽은 벽지도배 및 타일마감 등, 창호는 새시 이중창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단지의 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 598.0㎡, 공시지가는 931,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·가축사육제한구역이며, 감정자료에는 토지거래계약에관한허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 대조. 감정가 380,000,000원과 현재 최저가 266,000,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 동일·유사 다세대 실거래를 확인하세요.
- 점유·전입 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대 현황을 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.12.21. 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이며, 명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.
- 회차별 자금계획. 현재 회차 266,000,000원, 2회 유찰 시 186,200,000원, 3회 유찰 시 130,339,999원 시나리오를 기준으로 자금 한도를 정하세요.
- 배당표 성격. 현재 배당은 집행비용 4,524,000원과 신한은행 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 실제 세금·배당요구 내역에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 확인은 아직 끝나지 않았다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.12.21. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항 없으며 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저매각가는 한 차례 유찰로 266,000,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
다만 다세대주택은 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 이 자료에는 현재 호실의 시장가격을 직접 검증할 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 필요입니다. 2026.09.09. 입찰 전에는 점유·전입관계와 함께 인근 실거래를 확인해 266,000,000원이 실제 시장가 대비 어느 위치인지 확인하는 것이 핵심입니다.
