의정부지방법원 2026타경60737. 파주시 야당동 이더펠리체 3층 303호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 김갑주이며 2021.02.24 소유권이전 등기가 접수됐고 등기상 거래가액은 153,790,000원입니다. 이 사건에는 일반적인 근저당 말소기준이 보이지 않고, 2026.03.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 따라서 그보다 먼저 성립한 임차권은 원칙적으로 낙찰자에게 영향을 줄 수 있어, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차관계가 실제로 어디까지 정리됐는지입니다.
특히 을구 1번 엄영오의 주택임차권은 2025.02.24 등기돼 말소기준보다 앞섭니다. 등기 내용상 1차 보증금은 120,000,000원, 2차 보증금은 126,000,000원이고, 현재 최저가 88,900,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 전형적인 대항력 인수형 위험을 검토해야 하는 구조지만, 2026.05.21 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 배당으로 전액 변제되지 않아도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 엄영오 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60737 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1056-3 이더펠리체 3층 303호 · 경기도 파주시 경의로 1046 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 지상13층 내 3층 303호 |
| 소유자 | 김갑주 · 2021.02.24 소유권이전 등기 · 거래가액 153,790,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 131,518,229원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2026.03.19 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다. 을구 1번 엄영오 주택임차권은 2025.02.24 접수돼 기준보다 앞서므로 원래는 매수인 인수 검토 대상입니다. 다만 2026.05.21 확약으로 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하겠다는 의사를 밝혔습니다.
| 임차인 | 주요 내용 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 엄영오 | 건물 전부 · 2021.02.18 주민등록·점유 · 1차 120,000,000원 / 2차 126,000,000원 · 2차 확정일자 2023.03.02 · 배당요구 | 有 → 포기* | 有 | 0원* |
| 손유정 | 2025.10.01 전입 · 2021.02.18 확정일자 표기 · 보증금 미상 | 有 | 미상 | 미상 |
* 2026.05.21 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 임차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 엄영오 임차권에 정상적으로 이행되는 것을 전제로 한 판단입니다. 이 확약은 별도 임차인 손유정에게 확대 적용하지 않습니다.
② 실질취득 구조 — 88,900,000원으로 끝난다고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 127,000,000원의 70%인 88,900,000원입니다. 하지만 이 사건에서 최저가 자체는 투자 메리트를 판단하는 최종 숫자가 아닙니다. 엄영오의 2차 임차보증금 126,000,000원은 최저가보다 크지만, 확약에 따라 그 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리됩니다.
문제는 확약 밖의 손유정입니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 현재 단계의 실질취득가는 88,900,000원 + 손유정 관련 인수 가능액으로 봐야 합니다. 따라서 손유정 보증금이 확인되기 전에는 최저가 88,900,000원만 놓고 “싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,200원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 131,518,229원 | 86,899,800원 |
| 미배당 | - | 44,618,429원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,000,200원을 제외한 86,899,800원이 주택도시보증공사에 배당되고, 신청채권 131,518,229원 중 44,618,429원이 미배당으로 남습니다. 이 배당표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 손유정의 보증금은 미상이므로 실제 매수인 부담 여부는 반드시 별도 확인해야 합니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아지는 것은 매각가, 임차확인 의무는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 88,900,000원 | 86,899,800원 | 44,618,429원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 62,229,999원 | 60,709,859원 | 70,808,370원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 43,560,999원 | 42,376,901원 | 89,141,328원 |
낙찰가가 내려가면 표면 매입가는 낮아지지만, 손유정의 인수 가능액이 미상이라는 핵심 문제는 유찰만으로 해결되지 않습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 커져 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있으므로, 이 사건 역시 보증금 확인 전에는 회차별 최저가만으로 메리트를 계산하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 야당역(경의중앙선) 남서측 인근으로, 대단위 아파트를 배후로 한 근린생활시설·업무시설 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상13층 건물의 3층 303호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 서측 광대로·동측 중로·남동측 보행자전용도로와 접합니다. 공시지가는 3,948,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 손유정 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금·배당요구·현재 점유관계를 확인하기 전에는 매수인 인수총액을 확정할 수 없습니다.
- 확약 원본 확인. 2026.05.21 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 임차권을 원문으로 대조해야 합니다.
- 엄영오 임차권 말소 조건 확인. 확약에 따라 배당 후 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번에는 2021.01.26 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 존재하므로 최신 등기 상태를 확인하세요.
- 최저가만으로 응찰하지 않기. 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 임차인 인수 가능액을 포함한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 확약은 호재지만, 아직 ‘인수 0원 사건’은 아니다
이 사건의 가장 큰 호재는 분명합니다. 말소기준보다 앞선 엄영오 임차권의 보증금이 2차 기준 126,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 주택도시보증공사가 2026.05.21 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 정상 이행된다면 엄영오 관련 인수는 0원*입니다.
그러나 별도 임차인 손유정은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 최저가 88,900,000원만을 실질취득가로 놓고 판단할 수 없습니다. 확약으로 주된 임차권 리스크는 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차인 한 명 때문에 전체 인수위험은 아직 닫히지 않았습니다. 이 물건의 입찰 여부는 결국 손유정의 보증금과 배당·점유관계를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
