의정부지방법원 2026타경60743. 파주시 파주읍 파주리에 있는 파주한아름파크원오피스텔3단지 6층 602호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)이고, 지상 10층 건물의 6층에 위치합니다. 현재 소유자는 한아름건설주식회사이며, 등기부에는 2020년 소유권보존 이후 신탁등기가 있었다가 2022.03.21 말소되어 소유권이 다시 한아름건설주식회사로 귀속된 흐름이 확인됩니다.
권리분석의 기준점은 2025.03.12 고서농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 139,200,000원이고 채무자는 한아름개발주식회사입니다. 이후 2026.01.23 주택도시보증공사의 3,666,300,000원 가압류가 붙었고, 2026.03.19 고서농업협동조합 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60743 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 파주리 538-9 파주한아름파크원오피스텔3단지 6층 602호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 파주읍 우계로 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 지상 10층 중 6층 |
| 소유자 | 한아름건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고서농업협동조합 / 117,101,031원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.12 근저당권 · 고서농업협동조합 · 채권최고액 139,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인도 대항력 없음
말소기준권리보다 앞선 임차권이나 인수권리는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유철민 | 2025.12.08 | 미상 | 2026.04.09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
유철민의 전입일은 2025.12.08로 말소기준인 2025.03.12보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 2026.04.09 배당요구는 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 단정할 수 없습니다. 다만 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션과 매각물건명세서 기준 모두 0원입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 220,000,000원, 현재 최저매각가는 154,000,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70%입니다. 다만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다른 개념입니다. 이 사건은 현재 회차 가격만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 3,654,456,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 3,700,009,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 3,731,798,280원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 미배당액이 곧 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 이 사건은 유찰이 진행돼도 권리 인수액이 늘어나는 구조가 아니라, 매각대금 감소에 따라 채권자의 회수액이 줄어드는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 근저당 · 고서농업협동조합 | 139,200,000원 | 139,200,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,666,300,000원 | 11,844,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 154,000,000원 가정 시 집행비용 2,956,000원을 제외한 뒤 고서농업협동조합 근저당에 139,200,000원, 주택도시보증공사 가압류에 11,844,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·아파트·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장까지의 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 실제로도 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 기준시점 현재 임대 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물이며 난방, 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·중로3류 접합이며, 감정평가서 기재상 토지거래계약에 관한 허가구역 내용이 포함돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 유철민의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 내역과 점유 상태를 원본으로 재확인하세요.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 154,000,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득액은 154,000,000원입니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수익 수준을 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 점유·인도. 주거용으로 임대 중인 것으로 조사됐으므로 낙찰 후 실제 점유자 확인과 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 배당표 성격. 고서농업협동조합 근저당은 채권최고액 139,200,000원을 기준으로 계산됐고, 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2025.03.12 고서농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 유철민도 말소기준 이후인 2025.12.08 전입이어서 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 154,000,000원은 감정가 220,000,000원의 70%라는 사실만 확인될 뿐, 그 자체가 시세 대비 저가 매수라는 의미는 아닙니다. 특히 주거용 오피스텔은 실제 거래가격과 임대조건을 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격 메리트는 실거래 검증 후 판단”입니다.
