부산지방법원 2022타경59686. 부산진구 전포동 베스아이 제10층 제1004호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 111,000,000원에서 최저가가 18,656,000원까지 내려왔다는 숫자가 아니라, 임차인 김녀경의 보증금 잔액 인수입니다. 김녀경은 2020.04.02 전입·점유했고 확정일자는 2020.03.20이며, 말소기준권리인 동래농업협동조합 근저당은 그 뒤인 2020.07.20 설정됐습니다. 따라서 김녀경은 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저매각가 18,656,000원을 전액 배당재원으로 보더라도 집행비용 735,808원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 17,920,192원입니다. 보증금 50,000,000원 중 32,079,808원이 남습니다. 매각물건명세서 역시 을구 순위 4번 주택임차권등기에 대해 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 이 때문에 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 늘어나는 구조이며, 실질취득은 보증금 규모에서 크게 벗어나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2022타경59686 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 19, 10층1004호 (전포동,베스아이) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 제10층 제1004호 |
| 소유자 | 원양옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 18,656,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 / 2026.09.09 |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 감정평가 이용상태 | 공동주택(도시형생활주택) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2020.07.20 설정된 동래농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,576,000,000원이며 공동담보목록 제2020-251호가 기재돼 있습니다. 그보다 앞선 온천장신용협동조합 근저당은 2020.07.20 해지로 말소됐습니다. 2020.09.28 오정희 명의 소유권이전청구권 가등기는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으나, 가등기의 성격은 입찰 전 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
김녀경의 주택임차권등기는 2022.07.15에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 출발점은 등기일이 아니라 전입·점유 시점입니다. 전입 및 점유개시일 2020.04.02가 말소기준권리 2020.07.20보다 앞서므로 주택임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 잔액이 소멸한다고 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김녀경 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2020.04.02 | 2020.03.20 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 |
③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
현재 회차에서 낙찰가를 최저가 18,656,000원으로 가정하면 임차보증금 미배당 잔액은 32,079,808원입니다. 따라서 매수인 관점의 실질취득은 50,735,808원입니다. 최저가 18,656,000원만을 가격으로 보는 것은 이 사건에서는 맞지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 18,656,000원 | 17,920,192원 | 32,079,808원 |
| 2회 유찰 시 | 13,059,200원 | 12,424,134원 | 37,575,866원 |
| 3회 유찰 시 | 9,141,440원 | 8,576,894원 | 41,423,106원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 18,656,000원 → 13,059,200원 → 9,141,440원으로 낮아지지만, 임차인 미배당 인수액은 32,079,808원 → 37,575,866원 → 41,423,106원으로 반대로 증가합니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락이 그대로 매수인 총부담 감소로 이어지지 않는 대항력 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 735,808원 |
| 1. 임차인 김녀경 보증금 | 50,000,000원 | 17,920,192원 |
| 2. 동래농업협동조합 근저당 | 3,576,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김녀경 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 735,808원과 임차인 배당 17,920,192원으로 매각대금 18,656,000원이 소진됩니다. 임차인의 미배당 잔액 32,079,808원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 제10층 제1004호는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 부산진구 전포동 전포초등학교 남측 인근으로, 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도1호선 서면역·부전역 및 부산도시철도2호선 전포역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 10층이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·화재경보·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 정방형·평지의 주거용 건부지이며 동측 및 남측으로 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 42m 이하·상대보호구역입니다. 공시지가는 7,410,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란해 인근 유사물건·관련공부·외부관찰에 의한 통상 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가는 18,656,000원이지만 인수 32,079,808원을 더한 실질취득은 50,735,808원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김녀경의 배당액과 미배당액이 실제 배당절차에서 어떻게 확정되는지 확인해야 합니다.
- 임차관계 실체 확인. 임차인 김녀경과 강제경매 채권자 김녀경이 동일하므로 임대차계약·보증금 지급·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가등기 확인. 오정희 명의 소유권이전청구권 가등기의 성격과 말소 여부를 등기 원본·매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 경매개시 당시 대지권미등기였으나 2024.12.4자로 대지권등기된 사항을 최신 등기에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 수리 필요 여부와 실제 상태를 별도 점검해야 합니다.
맺으며 — “1,865만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 111,000,000원에서 최저가 18,656,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석을 거치면 결론은 달라집니다. 김녀경은 2020.04.02 전입·점유해 2020.07.20 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현재 회차에서 보증금 50,000,000원 중 17,920,192원만 배당될 것으로 계산됩니다. 남은 32,079,808원은 매수인 인수입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 50,735,808원으로 보는 것이 맞습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 미배당 잔액이 커지므로 총부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 여기에 임차인과 경매채권자의 동일인 경고, 가등기 성격 확인, 폐문부재에 따른 내부 미확인까지 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 떨어졌나”가 아니라 “인수까지 합쳐 실제로 얼마를 부담하는가”입니다.
