의정부지방법원 2026타경60780. 고양시 덕양구 내유동 동진타운 105동 2층 201호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 차영훈이며 2020.03.18. 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 120,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.10.20. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 44,000,000원이고, 이후 가압류·경매개시결정·고양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2025.09.23. 확정채권양도를 원인으로 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2026.03.26. 이 회사가 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다. 사건 청구액은 43,849,242원입니다. 권리 인수는 0원이지만, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60780 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 444-18 동진타운 105동 2층201호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 내유길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 지상 4층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 차영훈 · 2020.03.18. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 43,849,242원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2023.10.20. 농협은행주식회사 근저당권 44,000,000원입니다. 그 뒤 2025.05.23. 농협은행 주식회사 가압류 30,422,221원, 2026.03.26. 임의경매개시결정, 2026.06.30. 고양시 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당과 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 현재 70%, 다음 회차는 49%·34%
감정가는 145,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 제시된 회차 시나리오는 2회 유찰 71,050,000원, 3회 유찰 49,735,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 101,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 71,050,000원 | 5,051,121원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 49,735,000원 | 25,982,451원 |
현재 회차에서는 배당표상 채권 합계 74,422,221원이 전액 배당되고, 소유자에게도 24,856,779원이 남는 구조입니다. 반면 2회 유찰부터는 채권 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 30,422,221원 | 30,422,221원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,856,779원 |
현재 최저가 101,500,000원 가정 시 채권 합계 74,422,221원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여 24,856,779원은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물의 2층 201호입니다. 외벽은 돌붙임 및 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 등을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)이며, 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하는 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.10.20. 농협은행 근저당 44,000,000원이 기준이며, 2025.09.23. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 흐름을 등기부 원본과 대조합니다.
- 고양시 압류 확인. 2026.06.30. 등기된 고양시 압류는 매각으로 소멸하지만 실제 조세채권 배당은 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 별도 설정. 현재 70%라는 유찰률만으로 응찰가를 정하지 말고 개별 상태와 주변 거래를 함께 확인합니다.
- 회차 시나리오. 현재 101,500,000원, 2회 유찰 71,050,000원, 3회 유찰 49,735,000원으로 제시된 가격 변화를 미리 비교합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리 합격, 가격은 따로 본다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2023년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·경매개시·고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재 최저가 101,500,000원이 감정가 145,000,000원의 70%라는 이유만으로 가격 메리트까지 확정되는 것은 아닙니다. 현재 회차에서는 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여도 발생하지만, 추가 유찰 시 채권 미배당이 커집니다. 이 미배당은 매수인에게 승계되지 않으므로 권리보다는 실제 점유 확인과 응찰가격 결정이 핵심입니다.
