173,600,000원
의정부지방법원 2026타경60800. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 121동 4층 402호, 다세대주택 1세대로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 248,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 173,600,000원입니다. 그러나 권리분석의 중심은 30% 할인된 최저가가 아닙니다. 말소기준일은 2024.09.26 남서울농업협동조합 가압류이고, 송지현은 그보다 앞선 2021.05.03 주민등록, 2021.04.01 확정일자를 갖고 있으며 미반환 보증금은 220,000,000원입니다. 오호성 역시 2022.10.19 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
따라서 현재 회차에서 송지현 부분만 계산해도 최저가 173,600,000원과 룰상 인수액 약 46,400,000원을 합친 실질취득이 약 220,000,000원입니다. 다음 회차로 최저가가 더 내려가도 송지현의 보증금이 낙찰가보다 큰 동안에는 줄어든 낙찰가만큼 인수액이 커져 송지현 부분의 총 취득부담은 약 220,000,000원에서 사실상 고정됩니다. 여기에 오호성의 보증금이 별도로 존재한다면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-20 한울하임 121동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로223번길 61-7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1세대 · 철근콘크리트구조 4층 중 4층 402호 |
| 소유자 | 김진선 지분 2분의 1 · 최영철 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 173,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송지현 / 220,177,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 준공 / 단지규모 | 2018.11.20 · 한울하임121동122동 18세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2024.09.26 갑구 5번 남서울농업협동조합 가압류입니다. 이후의 남서울농업협동조합 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 자체가 소멸하더라도 선순위 대항력 임차인의 미반환 보증금 채권까지 사라지는 것은 아닙니다. 송지현의 임차권등기는 2025.04.22 접수됐지만, 주민등록일 2021.05.03과 확정일자 2021.04.01이 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송지현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 280,000,000원 중 미반환 금액 | 2021.05.03 2021.04.01 | 2026.04.01 | 대항력 있음 | 가능 | 미배당 잔액 인수 가능 |
| 오호성 | 미상 | 미상 | 2022.10.19 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 송지현은 임차권등기와 배당요구가 확인되지만, 오호성은 전입일 외에 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 정확도 원칙상 오호성을 ‘대항력 있음’으로 확정해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 회차가 내려가도 송지현 부분 실질취득은 약 2.2억
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 송지현의 미반환 보증금 220,000,000원을 기준으로 보면 회차별 구조는 다음과 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 송지현 룰상 인수액 | 송지현 부분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 173,600,000원 | 약 46,400,000원 | 약 220,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 121,519,999원 | 약 98,480,001원 | 약 220,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 85,063,999원 | 약 134,936,001원 | 약 220,000,000원 |
위 계산은 송지현의 미반환 보증금 220,000,000원만 반영한 핵심 룰 계산입니다. 오호성의 보증금이 별도로 존재할 경우 실제 매수인 부담은 추가될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,230,400원 |
| 갑구 5번 가압류 · 남서울농업협동조합 | 610,775,721원 | 170,369,600원 |
| 갑구 6번 가압류 · 남서울농업협동조합 | 357,951,294원 | 0원 |
| 갑구 9번 강제경매개시결정 · 송지현 | 220,177,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 총 채권액 1,188,904,715원 중 170,369,600원만 채권자에게 배당되고, 미배당은 1,018,535,115원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 성격의 압류가 있고 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 더 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격·환금성 — 할인율보다 인수 구조가 우선
한울하임121동122동은 18세대, 사용승인일은 2018.11.20입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회, 낙찰률은 0.0%입니다. 이번 물건 역시 이미 1회 유찰돼 감정가 248,000,000원에서 173,600,000원으로 내려왔습니다. 하지만 확인된 실거래 금액으로 직접 시세 비교할 수 있는 수치는 없어 ‘실질취득 220,000,000원이 시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
오히려 이 사건은 가격보다 권리 불확실성이 먼저입니다. 송지현 부분은 최소 약 220,000,000원의 실질취득 부담으로 읽어야 하고, 오호성의 보증금이 별도로 확인되면 부담이 추가될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 1세대로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 주위환경. 고양시 일산동구 식사동 소재 양일초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·소규모 공장·창고·임야 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 토지이며 다세대주택 2개동 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,025.0㎡, 공시지가는 524,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 송지현 보증금 원본 확인. 미반환 보증금 220,000,000원, 총 보증금 280,000,000원 중 미반환 금액이라는 임차권등기 내용을 계약서·배당요구서와 대조해야 합니다.
- 오호성 조사 최우선. 2022.10.19 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 실제 보증금 규모와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 계약 시점 확인. 송지현의 임대차계약일 2021.04.01 및 점유개시일 2021.04.30은 현 소유자 김진선·최영철의 소유권이전 접수일 2021.05.28보다 앞섭니다. 임대인 및 계약승계 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 송지현에 대해 관계인 가능성·가장임차인 의심 메모가 있으므로 채권 발생 원인과 임대차 실체를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 173,600,000원이나 송지현 부분 실질취득은 최소 약 220,000,000원입니다. 다음 유찰에서도 낙찰가 감소만큼 인수액이 늘어나는 구조를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.736억 경매”가 아니라 “최소 2.2억 + 미상 위험”
이 물건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 173,600,000원이 아니라 송지현 미반환 보증금 220,000,000원이어야 합니다. 현재 회차에서는 룰상 약 46,400,000원의 인수가 붙어 송지현 부분 실질취득이 약 220,000,000원이 되고, 2회·3회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 그만큼 커져 총 부담은 거의 그대로입니다.
더 큰 문제는 오호성입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 즉 최소 220,000,000원이라는 바닥은 보이지만 최종 부담의 천장은 아직 확정되지 않은 사건입니다. 권리관계가 정리되기 전에는 할인율만 보고 접근하기 어려운 고위험형 다세대 경매로 보는 것이 안전합니다.
