의정부지방법원 2026타경60830. 고양시 일산서구 일산동 일신건영아파트 102동 201호입니다. 공부상 아파트로 방3·욕실2·주방 및 거실·발코니 등으로 등재돼 있고, 철근콘크리트조 지상 26층 건물의 2층입니다. 현 소유자는 조수정이며, 등기부에는 2013.03.29. 소유권이전 당시 거래가액 210,000,000원이 기재돼 있습니다.
이 사건의 권리분석은 표면적인 최저가보다 임차권과 확약의 효과를 먼저 봐야 합니다. 박무호는 2021.11.29. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.08.12., 임차보증금은 360,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.12.08.에 이뤄졌고 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현 최저가보다 보증금이 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 2026.6.29. 주택도시보증공사가 제출한 확약에는 박무호의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 박무호에게 한정하면 매수인이 떠안을 금액은 실질 0원입니다. 이 확약의 효력은 박무호에게만 적용되므로, 별도 미상 점유자까지 자동으로 정리되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60830 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 1655 일신건영아파트 102동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.988㎡ · 방3·욕실2·주방 및 거실·발코니 등 · 지상 26층 중 2층 |
| 소유자 | 조수정 · 2013.03.29. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 243,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 확약 전에는 인수형, 확약 후 박무호는 실질 0원
현재 등기부상 경매에 앞선 핵심 권리는 박무호의 주택임차권입니다. 박무호의 전입일 2021.11.29.는 2026.04.01. 강제경매개시결정보다 빠르고 대항력이 확인됩니다. 배당요구와 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 과거 국민은행·우리은행 근저당권은 모두 이미 말소돼 현재 매수인이 인수할 근저당권은 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 박무호 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 보증금 360,000,000원 | 전입 2021.11.29. 확정 2021.08.12. 배당요구 2023.12.08. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 2026.6.29. 확약으로 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 → 매수인 인수 실질 0원 |
| 기사항전 주거 | 보증금 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 보증금·전입일이 확인되지 않아 인수 여부를 확정할 수 없음 |
② 시세 비교 — 확약 반영 가격은 최근 거래보다 낮다
동일 평형 전용 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 335,208,333원입니다. 최신 거래는 2026.06. 350,000,000원, 최근 12건 최저는 299,500,000원, 최고는 367,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.99㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 1 | 299,500,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 19 | 329,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 1 | 309,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 2 | 324,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 6 | 364,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.988㎡ | 12건 | 335,208,333원 |
현재 최저가 243,600,000원은 최근 12개월 평균 335,208,333원의 72.7%이고, 최신 거래 350,000,000원보다도 낮습니다. 박무호 확약을 정상적으로 반영하면 확인 가능한 실질취득은 현재 최저가와 같은 243,600,000원이므로, 가격 자체에는 분명한 할인 폭이 있습니다. 다만 미상 임차인의 보증금·대항력은 수치화되지 않아 이 할인 폭을 그대로 안전마진으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,210,400원 |
| 1. 임차인 박무호 보증금 · 우선변제 | 360,000,000원 | 239,389,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박무호 보증금 부족분은 현재 회차 120,610,400원입니다. 2회 유찰 시 계산상 인수액은 192,667,280원, 3회 유찰 시 243,107,097원으로 증가합니다. 그러나 2026.6.29. 확약에 따라 박무호는 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 세 금액은 박무호에 관한 룰상 미배당액일 뿐 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 별도 미상 임차인의 인수 가능성은 이 계산에 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지·각급 학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 지상 26층 건물의 2층 201호로, 위생·급배수·승강기·난방·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경 보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,482,000원/㎡입니다.
- 환금성. 일신휴먼빌(1655)은 822세대, 2003.12.22. 사용승인 단지이며 동일 평형 최근 12건 실거래가 확인됩니다. 다만 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.6.29. 제출된 박무호 관련 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 대조하세요.
- 미상 임차인 확인. ‘기사항전’의 실제 점유 여부, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.7%입니다. 박무호 확약이 유효하게 이행되고 미상 임차인 위험이 해소될 때 이 할인 폭을 실질 가격 메리트로 볼 수 있습니다.
- 배당 구조. 현재 회차 매각가 가정 시 집행비용 4,210,400원 후 박무호에게 239,389,600원이 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 싸다. 권리는 한 줄 더 확인해야 한다”
이 물건은 단순한 3억6,000만원 보증금 인수형으로 보면 안 됩니다. 박무호는 2021.11.29. 전입한 대항력 임차인이고 현재 회차에서 120,610,400원이 미배당되지만, 2026.6.29. 제출된 확약에 따라 박무호에 관한 매수인 인수는 실질 0원입니다. 그래서 확인 가능한 실질취득 243,600,000원은 최근 12개월 평균 335,208,333원의 72.7%로 가격 경쟁력이 생겼습니다.
그러나 결론을 완전히 ‘안전’으로 바꾸기에는 한 항목이 남습니다. 별도로 표시된 ‘기사항전’은 보증금과 전입일이 모두 미상이라 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 박무호의 확약은 이 사람에게 적용되지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “박무호 인수는 해소, 가격은 매력적, 미상 임차인 확인 전에는 조건부 접근”입니다. 가격만 보면 할인, 권리까지 합격하려면 마지막 점유관계 확인이 필요합니다.
