의정부지방법원 2026타경60848. 파주시 조리읍 봉일천리 성원아파트 101동 15층 1506호입니다. 현재 소유자는 유경희이고, 2020.04.27 소유권이전과 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 154,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 유순화 근저당 50,000,000원, 카드사·신용보증기관 등의 가압류, 하길수의 주택임차권, 근저당권 가처분 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 권리관계가 단순하다고 해서 현재 가격이 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 최저매각가는 161,000,000원으로 감정가 230,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교할 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 ‘감정가보다 30% 낮다’는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 판단은 구분해야 합니다. 매수인이 승계할 금액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 161,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 156-1 성원아파트 101동 15층1506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건 내 15층 제1506호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유경희 (2020.04.27 소유권이전, 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 122,549,487원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2020.04.27 농협은행주식회사 근저당권입니다. 말소기준 이후의 유순화 근저당, 삼성카드·신한카드·경기신용보증재단·서울신용보증재단·서울보증보험 가압류, 경기신용보증재단의 근저당권 가처분, 하길수의 주택임차권과 2026.04.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 이용 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하길수 | 주거(임차권등기) · 34,000,000원 | 2020.07.06 / 2025.02.20 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
하길수의 점유개시일은 2020.04.27, 전입일은 2020.07.06, 확정일자는 2025.02.20이고 임차보증금은 34,000,000원입니다. 대항력 판단에서 기준이 되는 전입일이 말소기준일 2020.04.27보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.09.25 접수되어 있으나 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가는 ‘시세 70%’가 아니다
감정가는 230,000,000원, 현재 최저매각가는 161,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 161,000,000원입니다. 그러나 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 자료가 없어, 161,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 이 사건 자료만으로 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 161,000,000원 | 211,293,546원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 112,700,000원 | 258,917,346원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 78,890,000원 | 292,169,566원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 154,800,000원 | 154,800,000원 |
| 3. 근저당 · 유순화 | 50,000,000원 | 3,146,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 27,713,857원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,193,455원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 15,400,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울신용보증재단 | 5,132,234원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 369,239,546원, 채권자 예상배당 합계는 157,946,000원, 미배당은 211,293,546원입니다. 배당 시뮬레이션은 근저당권의 채권최고액 등을 기준으로 작성되어 있으며, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉일천초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 15층 1506호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연계되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로3류·소로1류·소로2류에 접합니다. 감정요항표에는 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등의 다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 실체 확인. 하길수는 대항력은 없지만 과거 소유자·근저당 채무자와 동일인입니다. 현장 점유자와 임대차 관계의 실질을 확인하는 것이 우선입니다.
- 우선변제 확인. 하길수는 2025.02.20 확정일자와 2025.09.25 배당요구 기록이 있으므로 배당관계 원문을 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.04.27 농협은행주식회사 근저당 154,800,000원이 기준이며, 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기사항전부증명서에서 최종 대조하세요.
- 가격은 실거래 확인 후. 현재 최저가 161,000,000원은 감정가의 70%라는 정보일 뿐, 최근 시장가격보다 낮다는 근거는 아닙니다.
- 회차 시나리오 구분. 2회 유찰 시 112,700,000원, 3회 유찰 시 78,890,000원이지만 각 회차별 매각 가능성과 시장가치는 별도로 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, “70%”는 시세 판단이 아니다
이 사건의 권리구조는 매수인 관점에서 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.04.27 농협은행주식회사 근저당권이고, 하길수의 전입일은 2020.07.06으로 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없으며 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가 161,000,000원은 감정가 230,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교치가 없으므로 이를 근거로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격은 시장가격 확인 전까지 중립적으로 보는 사건입니다. 여기에 과거 소유자와 동일한 하길수의 임차권 관계까지 현장에서 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
