의정부지방법원 2026타경60855. 파주시 목동동 산내마을6단지한라비발디 610동 3층 304호 아파트입니다. 현재 소유자는 박정순이며 2020.12.28. 소유권이전 등기를 마쳤고, 당시 거래가액은 435,000,000원입니다. 같은 날 현대해상화재보험주식회사 명의의 채권최고액 297,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 매각의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2026.04.01. 강제경매개시결정, 2026.05.27. 파주시 압류가 들어왔지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 권리 구조 자체는 단순한 편입니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현장 점유 상태는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60855 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 922 산내마을6단지한라비발디 610동 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 101.99㎡ · 3층 304호 |
| 소유자 | 박정순 (2020.12.28. 소유권이전 · 거래가액 435,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 504,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 재단법인 한울문화유산연구원(변경전 : 재단법인 한울문화재연구원) / 71,144,546원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 사용승인일 | 2013.04.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.12.28. 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 그 뒤의 2026.04.01. 강제경매개시결정과 2026.05.27. 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당권과 한국스탠다드차타드은행 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 권리분석의 인수 대상이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 504,000,000원은 최근 시세 이상
산내마을6단지한라비발디 전용 101.99㎡의 최근 거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 471,750,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 11건 평균은 469,181,818원, 최신 거래는 2026.07. 445,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 101.99㎡ | 1 | 445,000,000원 |
| 2026.06 | 101.99㎡ | 6 | 435,000,000원 |
| 2026.05 | 101.99㎡ | 8 | 470,000,000원 |
| 2026.05 | 101.99㎡ | 17 | 470,000,000원 |
| 2026.03 | 101.99㎡ | 21 | 465,000,000원 |
| 2026.02 | 101.99㎡ | 10 | 488,000,000원 |
| 2026.02 | 101.99㎡ | 18 | 485,000,000원 |
| 2026.02 | 101.99㎡ | 18 | 485,000,000원 |
| 2025.12 | 101.99㎡ | 11 | 478,000,000원 |
| 2025.11 | 101.99㎡ | 24 | 450,000,000원 |
| 2025.09 | 101.99㎡ | 9 | 490,000,000원 |
| 2025.06 | 101.99㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 469,181,818원 |
현재 최저가 504,000,000원은 최근 12개월 평균보다 34,818,182원 높고, 비율로는 107.4%입니다. 최신 거래 445,000,000원과 비교하면 59,000,000원 높습니다. 더구나 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -6.2%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 471,750,000원만 보고 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
③ 회차별 가격 — 1회 유찰부터 시세 아래
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 504,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 403,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 322,560,000원 | 51,500,386원 | 0원 |
현재 회차에서는 504,000,000원이 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 403,200,000원으로 내려갑니다. 이때도 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 322,560,000원으로 내려가 채권자 쪽에 51,500,386원의 미배당이 생기지만, 그 미배당이 곧바로 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 504,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,440,000원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 297,600,000원 | 297,600,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 재단법인 한울문화유산연구원 | 71,144,546원 | 71,144,546원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 127,815,454원 |
504,000,000원 매각을 가정하면 계산상 채권액은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 127,815,454원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 목동동 산들중학교 동측 인근으로, 대규모 아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 사용승인일은 2013.04.26이며 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 산내마을6단지한라비발디는 823세대이며, 분석 대상 면적은 전용 101.99㎡입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,699,000원/㎡입니다. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 504,000,000원은 최근 12개월 평균 469,181,818원의 107.4%입니다. 현재 회차를 ‘저가 매수’로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.07. 최신 거래가 445,000,000원으로 현재 최저가와 59,000,000원 차이가 납니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -6.2%이므로 과거 전체 평균 471,750,000원만으로 가격 상한을 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 403,200,000원, 2회 유찰 시 322,560,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 깨끗합니다. 2020.12.28. 현대해상화재보험주식회사 근저당을 말소기준으로 이후 강제경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸하고, 명시된 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 감정가와 최저가가 모두 504,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 평균은 469,181,818원, 최신 거래는 445,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 107.4%이고 최근 추세도 -6.2%인 만큼 현재 회차에서 시세 메리트를 인정하기 어렵습니다. 단지 평균 유찰 횟수가 2.0회인 점까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 권리 위험을 피하는 것보다 적정 가격까지 기다리는 것입니다.
