대구지방법원 2025타경470. 구미시 형곡동 소재 우림럭스 4층 401호, 전용 78.73㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이대형은 2015.09.24 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 73,000,000원입니다. 이후 2017.04.20 형곡새마을금고가 채권최고액 58,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2025.09.05에는 형곡새마을금고를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부에는 과거 구미농업협동조합·서울은행·구미칠곡축산업협동조합의 근저당권과 김천일의 전세권 이력이 있으나 모두 이미 말소된 권리입니다. 현재 권리구조의 핵심은 형곡새마을금고 근저당 한 건이며, 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 등기·명세서 기준 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경470 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 113-2 4층401호 · 경상북도 구미시 형곡로3길 12-13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 78.73㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 4층 |
| 현지 호칭 | 우림럭스빌라 · 등기상 401호, 현지 501호로 통용 |
| 소유자 | 이대형 · 2015.09.24 소유권이전 · 거래가액 73,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 37,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 42,846,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 근저당 한 건
말소기준은 2017.04.20 접수된 을구 13번 형곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 58,500,000원이고 채무자는 이대형입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 68.7%, 그러나 거래 표본은 1건
우림럭스의 전용 78.73㎡에 맞는 확인 실거래는 2024.07 3층 55,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 37,800,000원은 이 거래가의 68.7%입니다. 감정가 54,000,000원도 해당 거래가 55,000,000원과 비슷한 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 78.73㎡ | 3 | 55,000,000원 |
다만 확인 거래가 1건뿐이므로 이를 현재 시세의 확정값처럼 볼 수는 없습니다. 특히 대상은 4층이고 비교 거래는 3층입니다. 따라서 68.7%라는 숫자는 가격 검토의 출발점일 뿐, 주변 다세대 실거래와 해당 호 내부 상태를 함께 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,080,400원 |
| 1. 을구 13번 근저당권 · 형곡새마을금고 | 58,500,000원 | 36,719,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 58,500,000원 중 36,719,600원이 배당되는 계산이며 미배당액은 21,780,400원입니다. 신청채권자 청구액 42,846,230원도 현재 가정 매각가에서는 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수로 이어지지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 37,800,000원 | 36,719,600원 | 21,780,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 26,460,000원 | 25,583,720원 | 32,916,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 18,522,000원 | 17,788,604원 | 40,711,396원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 형곡새마을금고의 미배당액은 커지지만, 이 사건의 분석값에서는 각 회차 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 권리 측면에서 유찰이 추가된다고 매수인의 실질취득비용이 별도 인수금 때문에 다시 올라가는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시립도서관 북서측 인근이며 단독·다세대주택, 아파트, 소규모 점포와 근린상가가 혼재합니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 개별 난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 397.2㎡, 공시지가 611,600원/㎡이며 평지의 연립주택 부지입니다.
- 환금성. 총 7세대, 사용승인 1991.07.09이며 동일 면적 확인 실거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 확인. 등기상 목적물은 4층 401호지만 현지에서는 501호로 통용됩니다. 현장 표찰·건축물 현황과 목적물을 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계 미상이고 현장조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재했습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사에서 내부 구조와 마감상태를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비 판단에 필요한 내부 상태를 별도로 점검하세요.
- 실거래 표본. 비교 가능한 동일 면적 거래는 2024.07의 55,000,000원 한 건입니다. 68.7% 수치만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 매각물건명세서의 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음 내용을 입찰 직전 원본과 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 현장 확인이 먼저”
현재 최저매각가는 37,800,000원으로 감정가 54,000,000원의 70%까지 내려왔고, 확인되는 동일 면적 실거래 55,000,000원과 비교하면 68.7%입니다. 권리도 말소기준 근저당 이후 소멸 구조이고 매수인 인수액은 0원이라 등기상 권리분석 자체는 단순한 편입니다.
다만 이 물건의 결론을 가격 숫자 하나로 내리기는 어렵습니다. 실거래가 2024.07 한 건뿐이고, 총 7세대의 다세대주택이며, 감정평가에서 임대관계는 미상입니다. 더구나 등기상 401호가 현지에서는 501호로 통용됩니다. 따라서 권리는 합격에 가깝지만, 점유·호수·내부상태 확인 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없는 물건입니다.
